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房地产开发 第一章 房地产投资与投资风险 1.1 投资与房地产投资 1.1.1 投资 一般来说，投资是指经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。简单地说，投资就是为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。在有关国际投资协定中，“投资”通常有三种定义： ①以资产为基础的投资定义； ②以企业为基础的定义； ③以交易为基础的定义。 ㈡ 投资的分类 从总体上来说，投资分为固定资产投资、流动资产投资。 固定资产投资指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。 固定资产投资主要有以下几种分类方式： ⑴ 固定资产投资的统计分类，包括基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资，国有其他固定资产投资，城镇集体固定资产投资，农村集体固定资产投资，城镇和工矿区私人建房投资，农村个人固定资产投资。 ⑵ 按投资主体的经济类型不同，投资可分为国有经济、集体经济、个体经济、联营经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济等。 ⑶ 按资金来源的不同，投资可分为国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资等。 ⑷ 按固定资产投资的使用构成，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资 ㈢ 投资的特性 ⑴ 投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动。从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来的报酬而采取的经济行为。 ⑵ 投资具有时间性。即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将来的，也就是说，从现在支出到将来获得报酬，在时间上总要经过一定的间隔。这表明，投资是一个行为过程。一般来说，这个过程越长，未来报酬的获得越不稳定，风险就越大。 ⑶ 投资的目的在于得到报酬(即收益)。投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标。未来价值超过现在价值，投资者方能得到正报酬。投资的报酬可以是各种形式的收入，如利润、利息、股息，可以是价格变动的资本利得，也可以是本金的增值，还可以是各种财富的保值或权利的获得。 ⑷ 投资具有风险性，即不稳定性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资的风险。 ㈣ 投资的作用 ⑴ 投资是一个国家经济增长的基本推动力 ⑵ 投资与企业发展密切相关 ⑶ 投资可以促进人民生活水平的提高 ⑷ 投资有利于一国的国内稳定和国际交往 1.1.2房地产投资 ㈠ 房地产投资的概念 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 ㈡ 房地产投资的目的 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。 ㈢ 房地产投资的物业类型 从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产，主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。而按照使用目的划分，房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。 1.2 房地产投资的特性 位置固定性或不可移动性 寿命周期长 适应性 各异性 政策影响性 专业管理依赖性 相互影响性 1.3 房地产投资的形式与利弊 1.3.1房地产投资的形式 房地产投资分为直接投资和间接投资两类： 直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托公司(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。 1.3.2 房地产直接投资 ㈠ 房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等