合肥新地中心项目报告仲量联综合体.pdf

合肥政务新区项目 开发策略研究终期报告 仲量联行 战略顾问部 2009年10月 目 录 一、宏观房地产市场周期和影响研究……………………………………………………3 二、高密度综合项目案例研究……………………………………………………………...18 三、项目整体定位建议………………………………………………………………………52 四、办公楼定位建议…………………………………………………………………………56 五、商务公寓定位建议………………………………………………………………………136 六、住宅定位建议…………………………….……………………………………………192 七、零售定位建议…………………………………………………………………………280 八、项目整体规划建议……………………………………………………………………360 九、财务分析……………………………………………………………………………383 十、项目开发建议总结………….………………………………………………………….395 1 本项目开发难点和重点 基于客户和仲量联行双方所签订的研究框架、项目启动开展的客户高层访谈、中期和终期（报告初稿）的交流，仲量联行认识 到金大地政务新区综合项目存在如下亟待解决的难点，在本报告中我们将充分利用我方在合肥本地的详细调研和我方独到的研 究方法为贵方提供解决方案。 难点 解决方法 1、整体定位：面对合肥市传统商业商务中心的竞争压 政务新区发展趋势研究 政府访谈 力，本项目如何定位以便前瞻性配合政务新区的规划 周边项目研究 2、物业配比：本项目为综合用地，如何形成协同的物业 本地市场供求平衡 国内外案例 组合实现良好的社会及经济效益 宏观计量经济学模型 3、开发分期：合肥未来房地产市场整体物业供应较大， 判断未来供需情况 如何通过合理的分期开发提高吸纳量避免资金沉淀 国内外案例 4、市场指标：在变化中的经济和市场环境中，如何科学 本地项目价格比较 微观需求访谈 预测本项目销售时（未来五年）的租金售价 计量经济学模型 5、目标客户：合肥及政务新区的产业/人口结构不断提升 本地项目研究 微观需求访谈 中，如何结合现状和未来的趋势准确甄别目标客户 先进城市分析 6、住宅比例：本项目住宅比例较低，如何寻找其他的房 引入市场类住宅产品 地产产品以便降低商业项目的开发风险 增加商务公寓卖点 7、规划要求：本项目建筑密度低而容积率高将是规划师/ 客户访问和建筑设计公司访谈（HOK ，中建国际） 建筑师的一个挑战，如何从市场研究帮助他们的设计 增加公寓型住宅研究提供设计支持 8、商务公寓：边缘产品商务公寓的层高变化将直接影响 市场研究 客户访谈 建筑面积/价格/成本从而影响回报，如何决定其层高 通过静、动态财务分析评估 9、财务回报：应用于销售型住宅的静态财务分析不适合 20年动态财务分析（包括净现值、内部收益率和 经营性物业，如何进行合适的财务分析 敏感性分析 2 一、宏观房地产市场周期和影响研究