存量房(二手房)买卖中的法律风险和法律问题.pdfVIP

存量房 （二手房）买卖中的法律风险和法律问题 这里从买方的角度，简单谈一下二手房交易中存在的法律问题和法律风险，以及如何尽 量减少和规避风险。 二手房 （我们一般称为存量房）并不是一个严格的法律概念，它一般是指已经取得政府 房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明（我们也称为小产证——注意这里是同整个项 目的“大产权”相对应，不是指使用权），可在住房二级市场上进行交易及流通，同时卖房 人拥有完全处置权利的各类型房产。此外，公有住房、经济适用房初次出售由于受到特殊政 策限制，所以适用不同的规定。 作为一个普通的买房者，其实我们在购买二手房时候，主要关心的问题就是几个： 首先是“物”的安全，也就是房子本身是否存在瑕疵，包括各种权利的瑕疵、资质的瑕 疵、行政许可的瑕疵，以及是否存在交易限制； 其次是 “钱”的安全。在这个信息不均衡、竞争不完全的市场里，买房虽然持币却也一 样是弱者，大家辛辛苦苦积攒的财产，几乎是我们对抗JS 唯一的武器，自然要尽量保证其 安全。从买房顺序上讲，支付的费用大体包括定金、首付款、中介费用、税款、尾款等几部 分，在每次支付以前，都应该充分考虑到是否存在潜在的或者现实的风险，以及一但发生风 险，如何救济和挽回； 当然，除了“物”和“钱”的安全需要考虑外，其实还有一些其他因素也是我们在考察 和决策时候应该想到的，比如房屋的风水。当然，这个同本文的主旨关系不大，以后有机会 再讲。 在国外，比如日本、美国和西欧，大部分国家都有立法来要求进行不动产买卖必须有律 师的参与，来保障消费者的利益和规范交易行为。在中国来说，由于法律环境的不健全和消 费者法律意识的问题，律师在二手房交易中参与的比例还不高。经常有网友问，律师在其中 的工作有哪些。其实最基本的工作就是两条： 1、是否确认交易的房产是否存在交易障碍 （瑕疵或者限制）； 2 、保证资金安全和交易安全。 这其中，律师会帮助你发现其中的隐患，提示你潜在的风险，提供解决和规避的方法， 以及在出现问题时候告诉你怎样维护自己的权利。 从房子权利和资质是否存在瑕疵和限制方面来说，要考察的内容大体有几方面，也就是 律师为买房所做的工作： 1、房子是否有合法产权。首先要检查二手房的权属证明及相关文件，对于未依法登记取得 房地产权证书的，法律上是不得买卖的。对于房东出具的房产证，不但要查看原件，还要向 房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。从律师的角度来说，我们认为看 到房产证原件是整个交易的前提条件；而在没有确认其真实性之前，任何实质性的行动都不 应该开始。当然，由于中国的特殊情况，经常发生房屋入住很长时间以后，房产证依然没有 办理的现象。这时，我们至少应该看到房屋买卖合同、评估报告、各种税费原始发票等，这 些资料也可以从侧面证明一下房屋的权属，但是依然不如房产证可靠。 通常来说，如果没有房产证或者没有证据能够证明房产证能够短时间内办理下来的，建 议谨慎考虑，最好不要购买。2005 年，我一个朋友由于贪便宜，购买了这么一套房屋，后 来才发现由于土地出让手续不全，所以该房产在可预见的未来基本没希望拿到房产证。我协 助他调查发现，土地手续不全的原因，竟然是因为以前该土地上是一座化工厂，地下污染严 重，根本不能用于住宅建设。 顺便说一下抵押问题。大体在2002 年以前，由于信息交换系统不发达，所以有些贷款 购买的房屋，其房产证需要将原件存在银行；2002 年以后，基本不采用这种方式，而是在 房产证原件上由建委加盖 “抵押”的印章，然后交给房主本人持有。 2 、落实房子有合法产权后，第二步则更为复杂，就是要确认 “房东”（卖房人）是否有权处 分该房产，也就是对其主体资格进行审查。可能有些法律知识的网友会知道，在目前中国还 施行不动产不适用善意取得的制度。如果是其他东西，比如电器、首饰等，只要你付出了合 理价格，同时不是明知对方来路不明而故意购买，那么即使卖给你东西的人不是东西的真正 主人或者实际无权处理这些东西，那么东西的真正主人也不能要求你返回。这个就是所谓“第 三人善意取得”的规定，目的是保护交易秩序。可是在房地产方面，现在还不适用这条，所 以确保卖方的主体资格适合也是重要的一个方面，其重要性不比第一步差。 顺便提一下，在2007 年10 月1 日生效的《中华人民共和国物权法》中，将善意取得的 保护范围扩大到了房地产，不过因为还没有配套实施