房地产开发企业税收剖析及纳税技巧.ppt

房地产开发企业税收剖析及纳税筹划技巧 ---有效防范、降低纳税人涉税风险 相关知识培训 自我介绍 授课人：王兴国 寿光市地税局圣城中心所 现从事辖区内房地产、建筑业税收管理工作 副所长、注册税务师 办公地点：渤海路百货大楼家电城南邻 电话：5223975 手机前言 近几年国家陆续出台的一系列重要财税政策、法规以及越来越繁杂的税收政策体系、越来越复杂的企业交易行为和越来越严格的税务机关征管措施，导致企业的纳税问题变得越来越烦琐、多变。毕竟，税收占据企业利润的重要部分，并且已经以各种形式嵌入企业日常生产经营行为中的各个环节，纳税风险已经成为企业经营风险中的重要因素之一，稍有不慎，纳税风险将吞噬企业的利润，甚至让企业无法实现它的商业目标。如何应对税务检查，企业该如何降低和避免税务风险？这是所有企业管理层和纳税人都非常关心和急待解决的问题。　　长期以来，房地产企业都是涉税高风险企业，为了帮助房地产企业尽早掌握最新财税政策法规，正确处理财税体系和纳税体系的差异，真正做到依法纳税、合理筹划、正确规避和降低企业纳税风险，达到企业持续、健康发展的目的，经研究决定举办本次培训会。希望在座的各位能够从中受益。 房地产企业税收现状 目前的房地产行业税种多，负担重。在我国税法规定的税种中，房地产开发企业涉及到的税种有：营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、个人所得税、车船使用税、契税和印花税，涉及11个税种，房地产企业成为现行税制下交纳地方税种最多的行业；目前，我国房地产企业按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按合同额的0.05%交纳印花税，按利润总额的25%交纳企业所得税，按累进税率交纳土地增值税，按3或6元/平方米的标准交纳城镇土地使用税，按房产余值的1.2%或租金的12%交纳房产税，还有诸如耕地占用税、车船使用税等，如果将这些税种综合计算，房地产企业的税负可达10%以上。(寿光情况） 内容提要 ★ 房地产开发企业主要税种的一般性政策规定 ★ 目前我市房地产企业税务征管的特点和具体要求 ★ 近几年最新房地产有关税收政策解读 ★ 目前我市房地产企业存在的纳税问题或争议，怎样有效规避纳税风险、有关建议（筹划） 一、房地产开发企业的主要税种及税率 ㈠ 主要税种及税率简表 ㈡ 营业税、城建税及附加 ㈢ 印花税 ㈣ 契税、耕地占用税（财政部门征收） ㈤ 土地增值税 ㈥ 企业所得税 ㈦ 房产税 （八）土地使用税 （九）个人所得税 ㈠ 主要税种及税率简表 土地增值税税率表 ㈡ 营业税及附加税1/7 1．营业税的定义 营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。 2．营业税的征税范围 营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产。 营业税的征税范围2/7 具体包括： ⑴ 交通运输业，税率3% ⑵ 建筑业，税率3% 建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。 ⑶ 金融保险业，税率5% ⑷ 邮电通信业，税率3% ⑸ 文化体育，税率3% ⑹ 娱乐业，税率20% ⑺ 服务业，税率5% ⑻ 转让无形资产，税率5% ⑼ 销售不动产，税率5% 销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其他土地附着物。 【提示】房地产业交纳营业税，就是依据此项规定实施的。 ㈡ 营业税及附加税3/7 3．营业税的纳税人 营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人。 4．房地产企业营业税的计征依据及计算方法 ⑴ 计征依据：纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 ⑵ 房地产企业营业税的计征方法 应交营业税＝应税营业额×营业税税率 房地产开发企业计征营业税的计征依据4/7 具体包括： 第一，出售房屋收取的款项； 第二，出售土地使用权收取的款项； 第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项； 第四，出售房屋和土地预收的款项。 【提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 第五，视同销售的营业额 ㈡ 营业税及附加税5/7 5.房地产企业附加税的种类及计算 ⑴ 城市维护建设税，税率：市区7%，县城、镇5%，其他1% ⑵ 教育费附加，比率：3% ⑶ 各地方开征的其他费用，如防洪基金、城市文化发展基金等，具体情况各省差异较大。山东省的地方教育附加，比率：1% ⑷ 应交附加税费＝应交营业税×（城建税率＋附加比率） 关于明确地方教育附加有关问题的通知 根据《财政部关于调整山东省地方教育附加征收范围和标准的复函》（财综函[2010]72号）、《山东省人民政府关于调整地方教育费附加征收范