房地产销售-基础专业知识.ppt

* 1 房地产基本概念 2 土地及地产知识概要 4 房地产销售相关知识 3 住宅建筑工程概论 第一节：房地产基本概念 1、房地产 房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、 地上的附着物及其附带的各种权利，包括： 1、土地 2、建筑物及地上附着物 3、房地产物权 2、房产 是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所 有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。 3、地产 是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的 土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有 着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。 第一节：房地产基本概念 4、 房地产业 以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。 5、房地产开发 房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 第一节：房地产基本概念 6、 房地产市场分类 一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场） 二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场） 三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场） 第一节：房地产基本概念 7、 房地产价格 ● 房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土 地价值和房屋价值的货币表现形式。 ● 楼板价----“楼板价”是指开发商将已列项的房产开发项目上的土 地价值，按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后，对外转让 的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价，仅仅是土地的 价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。 　 简单地说，就是土地价格除以楼层数目的结果。 第二节：土地及地产知识概要 1、 土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地 国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。 集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第二节：土地及地产知识概要 2、 我国的土地制度 土地所有制：在我国，先行全部土地 实行的是社会主义土地公有制，分为 全民所有制（即国家所有）和集体所 有制（即集体所有）两种形式。任何 个人均不能取得土地所有权。 土地使用权：是指土地使用者依法享 受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。 第二节：土地及地产知识概要 3、 国有土地 城市用地可以分为九类： 1、 居住用地 2、 公用设施用地（含商业用地） 3、 工业用地 4、 仓储用地 5、 对外交通用地 6、 道路广场用地 7、 市政公用设施用地 8、 绿化用地 9、 特殊用地 第二节：土地及地产知识概要 4、国有土地使用权的取得方式 国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、 转让、划拨三种形式。 1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。 拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 第二节：土地及地产知识概要 2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。 3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行