浅析中国房地产发展历程.pdfVIP

2011年第6期下旬刊 时 代 金 融 NO.6，2011 （总第448期） Times Finance （CumulativetyNO.448） 浅析中国房地产发展历程 潘高洁 （同济大学，上海 200000） 【摘要】从1998年6月份上海出台购房抵扣个人所得税政策，到2003年的购房贷款贴息政策，国家推出了一系列的经济优惠政策， 拉动了住房消费，推动了住房的市场化，也开始使房价在不知不觉中把房价推向越来越高。接着国家为了抑制房地产投资过热，开展了 调控住房供给量和调控需求量等等措施。本文通过集中对历年国家发布房地产政策的分析，认为中国房地产发展的不稳定性的原因在于 房地产投资过热，调控政策具有时滞性，住房结构性矛盾突出。这些原因的共同作用，导致中国的房价居高不下。 【关键词】房地产 经济 政策 供给量 需求量 1997 年，受亚洲金融风暴影响，中国经济增长速度放缓， 二、宏观调控的时滞性 通货紧缩。国家开始对上海、深圳等地开展了房地产鼓励政策。 （一）宏观调控住房供给量 1998 年，中国建行发出第一份个人住房抵押贷款，开始全面实行 2003 年，房地产投资过热的问题开始引起政府的注意，政 购房按揭政策，使中国居民的购房能力增强。1999 年，中国银行 府也开始采取措施来打压房地产投资过热的势头。2003 年的 开展个人消费信贷，扩大内需。中国中央银行又在同年降低住房 上半年，中国国土资源部对整个中国的土地市场进行了整顿清 贷款利率，并把期限延长至 30 年。2000 年，中国国税总局鼓励 查工作，撤并整合各类开发区 2046 个，明文规定开发商对于 贷款购房，对公积金贷款的个人和银行都进行免税。2002 年，中 商业项目用地，必须要在两年以内实施开发，否则土地将被无 央银行下调公积金贷款利率，期限≤ 5 年下调为 3.6%，期限＞ 5 偿收回，严格的控制了土地供给量。2003 年 6 月中国人民银 年下调为4.05%。种种的政策和文件，都促使了房地产业的发展， 行出台各种信贷调控，来提高进入房地产的门槛：对于个人， 满足了城市化的需求，也推动了宏观经济的发展。 首次置业首付 20%，适当提高二套房的首付比例；个人商业用 虽然中国通过发展房地产，使在经历了亚洲金融风暴以后的 房贷款的抵借比不超过 60%，期限不超过 10 年；对于开发商， 中国能够马上调到经济快速发展的轨道上来，但是同时也埋下了 项目自有资金需要到达 30%，只能通过开发贷款科目发放，且 隐形的危险。 贷款仅限本地项目 ; 提地抵押贷款额度为评估值的 70%，期限 一、房地产投资过热 不超过两年。同时 2004 年国务院发布房地产开发项目的最低资 （一）房地产的年均增速居高不下 本金比例由原来的 20% 提高到 35% 并暂停农业用地转为建设用 在大量的优惠政策下，大量的投资者看好于房地产这片领域， 地的审批。 越来越多的投资也汇集于房地产。从图1可知： 政策出台后，却没有立竿见影的效果，房地产投资增速 1998年的房地产投资增速为15%。 仍旧处在高位。在历时将近一年半后住房供给量才开始回落。 1999年的房地产投资增速为12%。 2004 年 6 月，房地产开工面积同比增速 15.2%，首次回落到 2000年的房地产投资增速为23%。 2002 年以前。 2001年的房地产投资增速为27%。 政府在控制了住房供给量的同时仍旧鼓励购房，导致了房 2002年的房地产投资增速为23