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我国住宅小区物业管理分析 2005-6-13 15:24:00 编者按：目前住宅小区物业管理问题十分突出，原因很多，既有公司 方面的问题，也有住户的问题，很需要政府进行规范，否则物业管理 很难健康发展。该文从几方面进行了分析并提出了建议，很值得相关 部门思考。 摘要：目前我国的物业管理尤其是城市住宅小区的物业管理还存 在着诸多问题。针对我国住宅小区物业管理的现状，通过对存在问题 的重点分析提出了对策。 关键词：房地产；住宅小区；物业管理 1、 物业管理概述 随着住宅产业的快速发展，我国陆续建成了一大批有一定规模、 基础设施配套比较齐全的住宅小区。我们所说的物业管理，即对这些 小区进行的统一管理，它在本质上有别于传统行政性的、福利性的管 房行为，是一种企业化的经营行为。或者说是房地产综合开发的延续 和完善，具有商品房售后服务的性质。其目的包括两个方面：一是为 物业的产权人和使用人提供安全、周到、高效的服务，并以此来提高 物业的经济价值和使用价值；二是作为物业管理企业本身来说，常熟 地图它是一种经营性的管理，其所推行的有偿服务的最终目的乃是获 得社会经济的平均利润。 (1) 实行专业化的物业管理有种种好处，突出反映在： 可以确保 (2) 物业功能的正常发挥并且延长物业的使用使命； 可以为业主、用 (3) 户提供一个安全、文明、舒适的工作和生活环境； 可以使物业保 (4) 值、升值，有利于提高房地产的投资效益； 可以提高城市形象， 完善城市功能，等等。 本文试图对我国目前住宅小区物业管理中存在的问题作一分析， 以供参考。 2 、 我国住宅小区物业管理所存在的问题 2 1 ． 社会对物业管理的认识存在着误区 1．部分业主的消费观念滞后，对物业管理的有偿服务还不适应 由于我国长期所实行的福利型住宅消费模式，使得人们往往习惯 于由单位无偿提供房屋，并无偿进行物业管理的思维模式。随着福利 分房制度的逐步取消，花钱买房子 的观念刚刚得以转变，如今又让“ ” 他们在物业管理上再花一笔钱，就容易产生不易接受的心理状态。事 实上，即使某些业主已经切实感受到了物业管理新体制的优越性，如 为广大物业主提供了一个较舒适的居住环境，在一定程度上实现了物 业的保值与增值。但往往还是对花钱买服务的现代市场经济消费观难 以适应。这固然与我国长期以来缺乏高度自治的社会组织运行的文化 背景有关，而广大业主的落后市场经济观念则起着更为重要的作用。 此外，这种观念的落后还表现在对物业管理企业所产生的绝对服 务和无限责任的主张。有些业主认为，物业管理公司不过是由业主或 “ ” “ ” 政府请来的 管家 和 佣人 ，从而把社会治安、计划生育、劳动就业、 福利救助、环境治理等等统统加到物业管理头上；有的认为物业管理 公司收了钱，就应对业主或使用人的一切损失 包括人身伤害和财产( 损毁丢失 承担责任。随意拓宽了物业管理的外延和内涵，从而对物) 业管理公司的责任要求超出了合理的范围，忽视了物业管理公司所具 有的独立的民事主体。 2、从业人员认识上存在着偏差 物业管理在本质上是企业为物业所有人及其使用人提供的服务， 并获得平均利润的一个过程，所以它是一种服务性行业，属于第三产 业。物业管理完全可以追求合理的利润。所以，根据市场经济平等交 换的原则，物业管理企业只有向业主提供及时、高效的服务，才能适 应市场的需要，赢得稳定利润。但目前我国物业从业人员普遍缺乏危 “ 机感，没有建立起市场观念和竞争意识，具体表现为 重管理轻服务、 重收入轻付出、重自我轻协调 的落后观念。究其原因，一方面是因” 为长期以来的计划经济体制下由上级机关统一安排工作对象、划拨资 金等工作模式的影响；另一方面，物业