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物業管理的盈利模式 。《物業管理盈利模式》探討了物業管理的最新經營趨勢，幫助我們摒棄錯誤的思想， 建立一支盈利的物業管理部隊 一、明確物業管理定義 物業管理的定義明確是為全體業主和用戶提供服務的，在公共契約裏都這樣一條條 款： “物業管理的根本宗旨是為全體業主和用戶提供及保持良好的生活、工作環境，並 盡可能地滿足他們的合理要求。”在實際操作中，物業管理服務按物業工程週期可分為 兩部分，即交付使用前後兩種服務。 （一）物業交付使用前，管理公司的服務對象是大業主，即發展商或投資商。此階 段的服務內容包括： 1、從物業管理角度，就樓宇的結構設計和功能配置提出建議 2、制定物業管理計畫包括計算管理份額 3、制定物業管理組織架構 4、制定物業管理工作程式並提供員工培訓計畫 5、制定第一年度物業管理財務預算 6、參與工程監理 7、參與設備購置 8、參與工程驗收 9、擬定物業管理文本 （二）交付使用後的物業管理服務物件是個體業主和用戶，基本內容通常包括以下 幾方面： 1、樓字及設備維修保養 2、樓字保險事宜 3、保安服務 4、清潔服務 5、綠化環境保養 1 6、緊急事故處理 7、處理住戶投訴 8、財務管理根據住戶要求還可提供一些有償服務，如代理租售業務、戶內維修、 清潔月 i 送督、郵遞複他商務服務等等。 二、組織物業管理的嚴密架構 一個嚴密的組織架構是物業管理公司維持高效動作的基本保證，管理公司的日常工 作都是比較簡單的。因此，對於普通員工來說只要分工到位，職責明確就可以了，關鍵 是協調和應變，這就需要高層管理人員具有相當的素質和經驗。管理公司的組織架構通 常包含以下幾個部門： 1、行政部：總經理，副總經理，行政秘書，文員，電腦操作員。 負責整個公司的統籌、協調工作；人事安排及處理投訴諮詢事務。 2、財務部：經理，會計師，出納，採購員。 負責財務預結算；代收管理費；製作收支平衡報告；採購。 3、工程部：經理，電腦工程師，機電工程師，技術員。 負責所有設備的日常操作及維護保養；處理突發事故。 4、保安部：經理，保安員。 負責日常保安工作；處理突發事件 5、清潔部：經理，園藝師，清潔員。 負責公共地方之清潔工作；垃圾處理；綠化維護。 6、業務部：經理，業務員，公關員。 負責租售代理及其他有償服務；公共關係維繫及拓展。 在實際運作時，可根據經營專案的規模大小適當調整部門設置，如規模小的可將財務 部和業務部歸併到行政部，如同時管理幾個物業的，則可在行政部之上設總經理公室或 將人事部獨立到總部去等等。各部門人員的配置是要根據物業規模的大小來定，通常保 安部和清潔部需要人員最多。行政部，工程部和保安部應該有負責人 24 小時輪流值班 以備不測。 2 三、進行物業管理定位 （一）物業管理定位的考慮因素 物業管理既然成為營銷的一部分，那就同樣存在著定位的問題。在當今的房地產專案 推廣中，物業管理已經佔據了極其重要的位置，人們既買物業又買服務的認識在迅速提 高。因此，物業管理對物業推廣的促進作用正與日俱增，尤其是寫字樓，物業管理服務 的重要性更加突出。 物業管理定位要與專案定位以及目標客戶的身份、品味相協調，否則就會幫倒忙。 比如，專案定位是高級別墅，而物業管理費每戶每月只收50 元，這樣就牛頭不對馬嘴 了。反之，低價位普通住宅又說是 “酒店式”管理，那人家還敢買嗎？ 體現物業管理定位的無外乎三個內容： 一是收費標準； 二是服務內容； 三是管理水平。 收費標準是直接體現檔次的，這是第一感覺。但光有收費沒有內容就叫人摸不找頭 腦了，憑什麼收這麼貴要向人交代清楚才行。至於管理水平，客戶在入住前是體會不到 的，但這並不意味著就說不清楚，看你怎麼去說。比如指明物業管理是由某著名的物業 管理公司來管理，該公司人員的素質、以往的業績，就基本上可以表示物業管理的水平。 而像 “酒店式管理”這樣說法雖然是大致地代表了高管理水平，但高到什麼程度就說不