营业税对二手房成交量及价格的影响_对上海房地产市场的实证研究.pdfVIP

理论与实践 营业税对二手房成交量及价格的影响 ———对上海房地产市场的实证研究 孙 佳 马亚华 摘 要：本文探讨了二手房营业税对二手房供给者、二手房消费者和二手房市场价格的影响。采用经济学理论分析与数学模型相 结合的方法，考察营业税与房价及投资回报率的关系。结论是: 在短期内，二手房营业税的积极意义表现为在一定程度 上抑制了投机和投资性购房需求，消极影响是征税缩小了二手房市场总量，恶化了供需关系，造成房价进一步上涨。由此 提出可考虑采用征收物业税，以及其他调控措施来调控房价。 关键词：二手房营业税 二手房价格 投资回报率 据财政部国家税务总局通知，自2010 年 1 月1 日起，个人 一个属于自己的遮风避雨的 将购买不足5 年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税； 家，如此导致北京，上海这样的 个人将购买超过5 年(含5 年)的非普通住房或者不足5 年的普 大城市楼市需求刚性增加，需 通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的 求缺乏弹性。而在长期，开发商 差额征收营业税；个人将购买超过5 年(含5 年)的普通住房对 可以选择要不要开发土地，二 ① 外销售的，免征营业税 。此政策一出，立即有许多媒体和房地 手房业主可以选择要不要卖出 产业界人士与相关专家发表评论，不免又将房地产营业税这一 房子，于是EdEs.。所以在长 近年来多次改革的税费推到了风口浪尖。显然，国家此举是为 期来看，营业税最终还是由需 图1 短期流通环节税宿归宿 了平抑近年来过快上涨的房价，稳定房地产市场秩序。 求者承担，从而形成房价上涨 一、二手房营业税调控的经济学分析（猜想） 的事实。 我们回溯国家在09 年关于二手房营业税方面的相关规 图1 中供给曲线完全无弹 定：个人购买普通住房超改为超过2 年(含2 年)转让的，免征营 性，而需求曲线较有弹性，不管 业税；将个人购买普通住房不足2 年转让的，按其转让收入减 征多少税，销售者总是供给 去购买住房原价的差额征收营业税。 Q0 的产量，初始的均衡点为 营业税对市场价格的影响，表现在政府课税之后会使二手 E0。当政府征税后，新的供给 房出现两种价格——消费者支付的价格和供应者实际得到的 曲线与原供给曲线重合，决定 图2 长期流通环节税宿归宿 ② 价格 。两者之间的差额，即为税收的数额。我们假设消费者支 的税收均衡产量与价格不变， 付的价格为Pd，供应者得到的价格为Ps，T 代表5.5% 的营业 销售者实际得到的净价格为OPN，这说明在供给完全无弹性的 税率，则我们可以得到以下等式：Pd=(1+T)Ps 或Ps=Pd/(1+T) 情况下，税收由房地产商独自承担。从长期来看如图2 所示，与 于是现在需求者和供给者各自面临不同的价格。那么他 图1 情况相反。 们对二手房的需求量和供给量也要由各自分别根据自己面临 二、营业税对房价影响的数学模型分析 的价格来决定。若以D(Pd)代表需求量，S(Ps)代表供给量，我 （一）房价高企的主要原因———住房资产增值性 们又知道二手房供给者负有纳税义务，即二手房供给者实际 住宅作为一种特殊商品，既是生活必需的消费品，又是一 得到的价格等于消费者支付的价格减去营业税。可以列出两 种很好的投资品，兼具耐用性和增值性的功能。以投资为主要 个关系等式: 目的的购房者，他们主要关心的是短期收益的最大化。而以投 D(Pd)=S(Ps) (1) 机为目的的购房者则是希望在短期内实现转手增值套现。他们 ④ Ps=Pd/(1+T) (2) 在很大程度上刺激了住房需求，是房价高企的幕后推手 。 将(2)代入(1)，可以得到有营业税情况下