托斯卡纳会所建议方案.ppt

针对小孩的消费项目 为小孩花钱是当今家庭的最大支出 针对女人的消费项目 女人有闲，重保养，经常性支出巨大 成功运营模式 会所重点满足核心消费群：女主人和小朋友 重点项目以品牌嫁接的模式外包，品牌嫁接是会所经营的重要趋势 国内楼盘会所品牌嫁接： 万科四季花城：健身较多包给一兆韦德健身中心； 万科金域蓝湾：会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽 华侨城：整合丹桂轩等小众餐饮品牌 星河丹堤：引入中航健身 北京棕榈泉：整体由香港酒店投资管理集团经营 品牌嫁接后，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢 开发商 品牌运营商 会所管理方 收租金 或直接参与分成 与开发商独立开，单独承担责任和盈亏 部分设施招商 或整体打包托管 以重点项目作为会所的经营引爆点，免费与付费项目相结合，带动其它经营项目的消费 会所各功能体量设置，由专业公司提前介入确定； 会所管理方为物业公司还是酒店？ 充分挖掘自身及区域资源，与会所实现互补 三赢需注意的3个问题： 保证会所档次；吸引客户消费付费项目，并起到连带经营作用 初步构想 4 3 4 4大模式 适应性KPI 半封闭经营模式 封闭经营模式 大而精的俱乐部模式 酒店经营管理模式 KPI价值体系 会所模式 档次定位 运营方式 盈利模式 适应性条件 案例 大而精的俱乐部模式 集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部 俱乐部式经营 独立核算，经营成本不摊入物管费用 年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目 重点项目为主要盈利点 定期举办特色活动，阶段性增加消费频次 城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向 具有特殊资源的项目，如高尔夫等 北京棕榈泉国际公寓 酒店经营管理模式 大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务 完全酒店式经营，对管理方提出较高要求 酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店 项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求； 企业集团有实力和能力运作 广州珠江帝景 封闭经营模式 大型高档社区会所 封闭式运营，旗下物业公司专属经营 专业管理公司运营，只对业主开放，保证高品质享受的同时提升物业附加值 社区规模大，自有常住人口多，客户基数 基本对内经营即可满足盈利需求 成都鹭岛国际社区 半封闭经营模式 以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所 半封闭式运营，与物管完全独立分开经营管理 外包为主，结合自营 经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛 适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险 成都金林半岛 初步构想 初步构想 大而专的封闭经营模式、小而精的半封闭经营模式是豪宅会所选择最多的两大模式，其中半封闭模式适应性更强。 项目档次：泸州生态山水别墅 制约因素：会所面积约1300平方米，规模不大 项目户数：488户 其他要求：会所前期做售楼处 会所档次 功能设置 消费人群 会所运营 小而精，按照5星级标准打造 多采用使用频率高的设施，确保各功能落地 重点满足女人、小孩等高频率消费群体 按功能分组外包，总府物业为管理方，特殊项目外包专业机构，半封闭式运营会员分级制（如普通卡、黄金卡、白金卡），适当向泸州其他高端场所开放 配置原则 会所建设原则 具体本项目模式选择： 1、城市层级 2、开发商实力 3、楼盘档次 由于项目已引入四川总府物业管理，故项目在经营方式可采用半封闭模式 会所功能设置在保证会所高档次同时，首要考虑满足主力消费群需求与保持可持续运营 会所重点满足核心消费群：女主人和小朋友 初步构想 配置原则 会所硬件 会所软件 其他功能满足大众大众和男性需求，完善会所配套，提升整体档次 以女人和小孩为主力消费群体需求，实现整体盈利 男性 大众 女人和小孩 收费形式 收费内容 会员及业主权益 收费方 年费 以入会的方式收取固定费用，对外设置门槛 业主可以降低或免除年费，部分年费以消费形式返还，部分享受免费 会所经营单位 特殊项目收费 如健身保健等特殊项目的单独收费 业主（会员）分级享受折扣 外包方为主，少数自营项目 活动收费 按照活动的内容制定收费标准 可自行选择参加或不参加 外包单独收费，自营常规活动免费 外部收益提成 会员指定消费，与外部资源协商提成 享受打折及订制服务优惠 会所经营单位 基础类收入 主体类收入 刺激类收入 拓展类收入 会所经营多重收费结合，避免一项独大，刺激会员消费 控制物管费用，减少摊入的会所年费，降低客户抗性 咖啡吧 健身功能 恒温泳池 带动（收费） SPA 瑜伽馆 健身房 免 费 带动（收费） 收费原则 初步构想 初步构想 面积配比 主要分类 功能设置 面积配比 运动类 健身房/室内游泳池/乒乓球馆/羽毛球馆 约500平方米 休闲类 桌球房/桑拿房/养生水疗SPA 约500平方米 娱乐类 棋牌室/阅览室/