2011年6月世联楼市新评_开发商融资方式在严厉的调控下转变.pdfVIP

【世联楼市新评】（2011）之三十七 开发商融资方式在严厉的调控下转变 2011-6-28 在紧缩的货币政策背景下，开发商的融资方式受到房地产行业宏观调控的严重影响。自调控14 个月 来，银行利率不断上调，银根收紧，银行贷款同比出现较大幅度的下降。截止5 月底，2011 年银行贷款增 幅不到10％，而2010 年银行贷款增幅最高曾达到46.1%。预收账款增幅相比2010 年也同样出现了下降。 楼市成交量下滑，开发商销售资金回笼压力正明显加大以及银监会 证券会等有关部门对房地产企业信托 IPO、再融资等融资手段的严格控制，使得开发商为寻求长期稳定的资金来源，不得不转变融资方式，大 举向海外资本市场融资。 自2011 年 1 月起，包括华润置业、雅居乐、中骏置业、恒盛地产、佳兆业、碧桂园、远洋地产、盛 高置地 宝龙地产 世茂房地产等多家大型房企纷纷启动海外融资。目前融资规模超过1000 亿元人民币， 几乎为去年560 亿元融资额的两倍。利率高，年限长和新型的合成债发债方式成为了今年开发商融资的特 色。 第一 利率高。瑞安房地产有限公司今年融资35 亿元人民币，利率都维持 9.25%-13%。碧桂园2 月 发行优先票据9 亿美元，利率11.13%。高盛置地4 月发行2 亿美元优先票据，利率13.50%。合生创展发 行的3 亿优先票据，利率11.75%。 第二 年限长。 时间期限方面，几乎所有的债券融资都将年限定 2015 年以后。如碧桂园今年2 月 宣布发行9 亿美元优先票据，到期时间为2018 年；华南城年限为6 年，中骏置业、合景泰富、龙湖地产 高盛置地 雅居乐等年限都为5 年。可以看出开发商为资金链安全做长期的打算。 第三、合成债。所谓的人民币合成债券，指的是以人民币标价，但以美元结算的债券。目前来说是一 种最适合的方式将内地融资需求与海外投资需求联结起来。 人民币升值预期之下，以人民币标价 美元 交割对投资者较有吸引力。恒大地产 今年 1 月19 日发行两批分别于2014 年和2016 年到期的合成式人 民币债券，募集92.5 亿元人民币资金，票面息率分别为7.5%和9.25%。还有碧桂园发行的9 亿美元债券， 中骏置业和佳兆业发行各发行的 20 亿人民币债券，华南城年初发行的 2.5 亿美元票据，龙湖地产最近发 行的7.5 亿美元债券，均属合成式债券。 以下是2011 年来主要上市开发商的融资情况： 公司名称 日期 融资方式 融资金额 利率 年限 华南城 1 月4 日 优先票据 2.5 亿美元 13.50% 6 年期 中骏置业 1 月7 日 债券融资 20 亿人民币 10.50% 5 年期 复地地产 1 月12 日 信托基金 0.4 亿美元 — — 恒大地产 1 月14 日 债券融资 92.5 亿人民币 7.5%和9.25% 3/5 年期 合生创展 1 月17 日 优先票据 3 亿美元 11.75% 6 年期 佳兆业 1 月19 日 债券融资 20 亿人民币 8.50% 3 年期 碧桂园 2 月7 日 优先票据 9 亿美元 11.13% 7 年期 华侨城 2 月10 日 债券融资 20 亿人民币 4.30% 1 年期 深圳世联地产顾问股份有限公司 深南东路 圳发展银行大厦 13 层 邮政编码：5 1800 1 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）22 16 2900 http://www . 【世联楼市新评】（2011）之三十七 首创置业 2 月15 日 债券融资 11.5 亿人民币 4.75% 3