物业管理方案(新).doc

西安泰祥物业管理有限责任公司 时代盛典物业管理暂行方案（一） 物业管理处机制和组织架构 物业公司直接隶属总公司领导，综合管理总公司开发的所有楼盘、物业，时代盛典物业管理处隶属于物业公司管理。 其组织架构的设置原则：精干高效，一专多能，精减管理层，加强执行层，充实操作层。 附：项目管理处人员配备表及相关机构系统图 表一： 时代盛典物业管理处人员配备表 经理 经理助理 办公室 客户 服务中心 工程维修部 安防服务部 公共事务部 合计 1 2 3 13 14 5 38 管理考核1名、招聘培训干事1名（兼内勤） 客服主管（兼客服专员）1人 会计1人（总公司会计兼职） 出纳（兼内勤、文员）1人 主管1人 (兼技术组长) 技术组2人 强弱电工5人 空调运行工4人 综合维修工1人 安防经理1人 安防队长1人 中控岗3人 地面定岗5人 巡逻岗4人 保洁主管1人（兼职） 保洁班长1人 车场保洁1人 地面保洁3人（其中1人兼绿化工） 说明：在10月1日仅有百盛入驻，年底或明年初六层、七层或其它区域入驻前： 物业管理处经理兼办公室主任； 客户服务中心主任兼部门主管，工程维修部经理兼主管及技术组长，安防服务经理兼公共事务部主管； 时代盛典物业管理处机构设置图（一） 时代盛典物业管理处组织系统图（二） 注：安防服务部经理兼公共事务部主管；工程维修部经理兼工程维修部主管；客户服务中心主任兼客服务中心主管；物业管理处经理兼办公室主任。 时代盛典物业管理处考核系统图（三） 时代盛典物业管理处服务指挥系统图（四） 时代盛典物业管理处设备设施维保管理图（五） 时代盛典物业管理处治安、消防管理指挥系统图（六） 二、收费标准、依据及建议 （一）、物业管理相关收费： 物业管理收费项目建议 单位：元/平方米·月 收费项目 测算收费金额 测算依据 实际收费标准 备注 物业管理费 2.75 详见测算表 11元（仅对百盛及A区1、2层自营区） 日常维修养护费 1.9 建议列入物业管理费中不单独收费 电梯使用费 0.9 空调使用费 5.33 供暖费 4.28 合计 15.16 代收费 水费 2.95元/m3 加8%水损，加压费：0.4 3.5元/立方 抄表收费 （特行）6.05元/m3 加8%水损，加压费：0.4 6.75元/立方 抄表收费 电费 0.8元/KW 考虑10%的线路损耗 1元/KW 抄表收费 表三： 装修期间相关管理收费一览表 项 目 收 费 标 准 用 途 装修保证金 20元/平方米 装修完毕验收合格（无欠费及违章行为）后退还 出入证押金 10元/平方米 装修完毕验收合格退还证件后退还 电梯使用费 3元/平方米 用于电梯保护、保养、电梯能耗费用支付 垃圾清运费 2元/平方米 用于租用垃圾清运车装运、垃圾填埋场费用支付 装修监护费 2元/平方米 用于对装修现场施工人员及公共设施管理、检查与整改 出入证工本费 5元/证 用于对出入大厦施工人员出入登记证工本费 表四： 停车场收费建议 车辆种类 月租（元/辆·月） 非常住户（元/辆·收费时） 备 注 白天 夜晚 小型汽车 400（地下室办月租卡） 3 5 大型汽车 5 10 只考虑商场货物装卸 摩托车 15 1元/次 1.5元/次 停车地点待定 自行车 5 0.2元/次 0.5元/次 人力三轮车 8 0.5元/次 1.5元/次 收费依据及说明： 1、《陕西省城市居住区物业管理条例》、《西安市城市居住区物业管理条例》、《西安市物价局关于印发〈西安市物业管理服务收费暂行办法〉的通知》。 2、西安市相同物业收费比较及本大厦各项管理费及能量消耗统计测算。 3、西安市物业管理二级资质收费标准。 （二）、入伙首年物业管理收支测算： 表五： 入伙首年物业管理月收支测算表 序号 收 入 情 况 支 付 情 况 盈亏 项目 收费标准 （元/平方米·月） 金额 项目 标准或依据 金额 1 商场物管费 11 454795 人工费 岗位及级别工资 38600 空调使用费 员工福利 15876 3 暖气使用费 办公费 不含办公用房租金 5295 含折旧 4 停车场收入 地上、地下约计 17568 电梯运行费 0.73元/㎡·月 30182 5 空调运行成本 5.33元/㎡·月 220369 6