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第四章房地产开发法律制度 第一节房地产开发概述 第一节房地产开发概述 一、房地产开发概念、特点 （一）概念 在依法取得国有建设用地使用权的土地上，进行基础设施、房屋建设的行为 。 (二)房地产开发的特点 1、是在取得建设用地使用权的国有土地上进行的 2、开发的目的是提高土地和房屋的建设使用功能 3、房地产开发是一项涉及面广的综合性的经济活动 4、房地产开发是投资量大、回收周期长、风险性高的一项经济活动 5、房地产市场具有地区性 二、房地产开发的种类 （一）根据开发对象来划分，分为新区开发和旧城改造 新区开发就是根据土地利用总体规划和城市规划,将农业用地或未利用土地开发建设成居住、工商业及其他用途的建设用地,为城市建设提供新的建筑地段。 旧区改造也称旧区开发,是根据城市规划的需要将现有开发利益的旧城区改造翻新、重新建设，变成新的建成区。 　注意： 旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。 　　历史文化名城、名镇、名村的保护以及受保护建筑物的维护和使用，应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。 （二）按开发方式来划分，分为单项开发、成片开发和小区开发 1、单项开常是指在旧区改造或新区开发中形成的一个相对独立的开发项目。其开发规模小、占地少、项目功能和配套设施简单。 2、成片开发是指取得建设用地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设,建设供排水、供电、道路交通、通信等工业用地或其他建设用地条件 。 3、 小区开发是指新城区开发中一个独立小区的综合开发或旧城区改造中一个相对独立的局部区域的更新改造。 （三）按开发主体来划分，分为政府开发和非政府开发 政府开发一般是由政府组织人力、物力对土地进行前期开发，然后出让建设用地使用权。 非政府开发主要是由房地产开发企业进行的房地产开发。 （四）按开发深度来划分，分为单纯的土地开发、房屋开发和房地产开发 1、单纯的土地开发是在完成土地的“三通一平”或“七通一平”后,按照规划进行土方工程施工,将自然状态的土地变为可供建筑各类房屋和各类设施的建筑用地,即把生地变为熟地的开发活动。 2、房屋开发是指在具备建设条件的土地上新建各类房屋的活动。 3、房地产开发则可能是在开发企业完成土地开发后进行房产的开发,也可能是受让他人已经开发好的“熟地”进行房屋等建设。 （五）按开发行为目划分，以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发 以经营为目的的房地产开发是一种经营性的行为，由专业化的房地产开发企业进行，它通过房地产投资开发将开发产品作为商品在房地产市场进行转让，寻求利润回报。 以自用为目的的房地产开发是为自用而进行的房地产开发，开发者也即使用者 。 （六）按照开发主体人数的不同分为，单独开发和合作开发 单独开发是指开发主体只有一个的房地产开发。 合作开发是指两个及两个以上的房地产开发主体以提供建设用地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险为基本内容的房地产开发。 合作开发的特点： 1、房地产合作开发存在两个以上的开发主体，且双方应签订合作开发房地产合同。 2、当事人双方共同投资。 3、当事人双方共享利益、共担风险 合作开发的特殊情形： 1、合作开发房地产合同约定提供建设用地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为建设用地使用权转让合同。 2、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 　　 3、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 　　 4、 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。 三、房地产开发的原则 (—)坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则 (二)坚持经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则 （三）房地产开发必须坚持按约开发土地的原则 1、按合同约定的用途开发土地。 2、按合同约定的动工期限开发土地。 （四）房地产开发严格按规范设计、施工，保证开发产品质量合格的原则 为了保证房地产开发产品质量合格，我国《城市房地产管理法》第26条明确规定： 1、房地产开发项目的设计、施工、必须符合国家的有关标准和规范； 2、开发的房地产项目的竣工须经验收合格后才可使用，才可投入市场。 （五）房地产开发鼓励开发建设居民住宅的原则 第二节房地产开发用地 一、房地产开发用地概述 房地产开发用地是指进行房地产开发建设、经营使用的土地。 （一）建设用地使用权的概念和特点 1、概念 是指建设用地