综合体租售策略.pptVIP

P城市综合体租售策略 推广思 ET考 第一部分： 1 内容提要 一、综合体解析 二、综合体租售规划原则 三、综合体操作要点思考 综合体在中西方国家的不同 综合体在成熟地区国家指物业形态，在中国指盈利模式 综合体在国外长期持有（持有带动销售），在中国短期变现 综合体在中西方不同的主要原因是：中国的商业地产由住宅转变而来，具体分为：政策的压迫，资金的回流，经济环境 住宅转换到商业的最大的阻力是观念：住宅是卖方市场，商业是买方市场 第一部分： 1 .1综合体定义 融商业、办公、居住、酒店、展览、文化等三项功能及以上的物业组合 竖向叠加式 并列式 并列叠加式 横贯叠加式 横贯分离式 居住 酒店 办公 商业 停车 办公 旅居 商业 办公 旅居 商业 办公旅居 商业 旅居 办公 商业 停车 Y X Y Y Y Y X X X X 第一部分： 1.2综合体的几点描述 各功能间相互借用、优势互补的功能协同带来“整体大于部分之和”的集聚效应 综合体复合功能越多，功能间的协同性和集聚效应越好，给使用者带来的生活就月方便 综合体是完整功能系统，减少出行，有利于低碳 全时化的多功能构成有利于保持城市中心都市生活的活力 第一部分： 2 1.3综合体兴起的原因 城市新城兴或复兴 人口高度集中 城市土地价值飙升 城市交通状况紧张 第一部分： 2 1.4各主要物业功能—办公 就业机会的拉升力 生意往来的外向性 支持其他的物业部分 最具主动吸引力物业之一 2 1.4各主要物业功能—办公 可租可售 售后档次形象难以保障 买家相比商铺客源较窄 买家投资客居多，但比例少于商铺 二线城市面临机遇 第一部分： 2 1.5各主要物业功能—酒店 提升综合体档次及气质 写字楼最看重的配套能力 高端流动居住人口创造消费 由其而产生的夜间消费为商业带来盈利 第一部分： 2 1.6各主要物业功能—商业 最外向、最具活动的部分 提升综合体在综合城市影响力 创造生活感，提供任何其他物业的影响 综合体影响力最大类别 2 1.6各主要物业功能—商业 可租可售 出租回报慢，散售市场估值高 投资客基础广泛 散售后经营失败率高 2 1.7各主要物业功能—居住 最为内向的部分 为综合体提供稳定人气 为办公和暂居人群创造切换效率 最依赖，价值外溢能力最弱的物业 第一部分： 2 1.7各主要物业功能—居住 最适合销售物业类别 售后对其他物业形态影响最小 不适于传统有小孩家庭 对部分高端人群及投资客有更强吸引力 第一部分： 2 1.8其他辅助设施 广场——提升品质 场馆——增加个性符号，提升城市影响力 会所——拉升档次感 娱乐——较强的两面性 第一部分： 2 1.9个物业功能关系 商业零售 办公 酒店 公寓 辅助设施 商业零售 中 中 中·强 弱 办公 强 强 中·弱 中 酒店 强 强 弱 中 公寓 强 中 弱 中·强 辅助设施 中 中 中 中 主要功能 受益功能 如上表所示，零售对其他功能的支持作用最强 第一部分： 2 2.1综合体租售规划原则-1 通常公寓部分可以率先发售 酒店式公寓在部分城市已经不再受欢迎 小户型公寓在三线城市挑战较大 公寓式酒店与酒店相当，中小城市机会较少 第一部分： 2 2.2综合体租售规划原则-2 三线城市场写字楼有散售机会 二线城市场高端租赁存在机会，但去化量少 二线城市场对写字楼形象之SOHO产品需求多 写字楼与商铺之间的客户存在互促机会 第一部分： 2 2.3综合体租售规划原则-3 酒店基本已经不存在销售产权的市场空隙 设计型酒店是当下市场的一股新力量 垂直综合体中，公寓在酒店之上实现更高售价 第一部分： 2 2.4综合体租售规划原则-4 商业一般在综合体中率先发声，最后推出 住宅客户可以使买铺之潜在客户，反之不成立 不可以使销售后的不佳商铺形象影响其他物业 在坚持多年只租不售后，部分发展商开始卖铺 2 2. 5综合体租售规划原则-5 尽可能多出街铺，尽可能卖给用家 尽可能租售同步，尽可能对接投资客与商家 早期尽可能规划小铺，后可合并，但做大后分割难 保障商铺均好性，为端角不佳铺引人动力点 第一部分： 2 2. 6案例：中环国际广场 第一部分： 2. 7案例：大唐不夜城 第一部分： 2. 8综合体租售规划原则-6 先租后售，是合乎逻辑的理论说法 不能怀着销售的目的，一直想着经营的事情 租售中取舍，永远只有一个最有目标 2 2. 9综合体租售规划原则-7 多首层的商铺处理策略 高楼层赠送面积空间 以四层促三层的促动方法 第一部分： 2 2. 10案例：国际财经中心 第一部分： 2 2. 11综合体租售规划原则-8 场馆、会所等辅助设施可售机会较小 可增加较多话