鄂旅投·圆梦城项目营销策划方案.pptVIP

商务条件： PART3定位与产品策略 推广策略：立体推广 大众媒体与小众传播结合，多媒体、多渠道投放。 在推广媒体选择上，目前整个洪湖媒体中报广的效果较差，建议多媒体选择，立体化的交叉进行推广，例如户外广告牌、候车亭、交通频道还有项目自身楼体、道旗及线下短信、派单等等，多范围多渠道包围。 2013.03 PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 区域及项目概况 本区域竞品分析 定位与产品策略 推广定位与包装 PART1区域及项目概况 政策解读 2012年政府出台的各项政策立场一览 政策解读 2012年上半年，宏观经济政策预调微调力度加大，央行两次下调存准金率并在三年来两次下调利率；于此同时，多地楼市政策微调，但限购和差别化信贷等政策继续实行，5月23日温家宝总理也表示稳定和严格实施房地产市场调控政策，房地产调控总方向不改。在紧迫形势催逼下，包括湖北在内的各级地方政府却显得不安分，频频试探调控底线，虽然大多以“取消、误读”等解释收场，但这场政策拉锯战却一直在上演。 市场正在上演政策拉锯战 PART1区域及项目概况 政策走势 2013年政策调控不会放松 目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松价格有可能会出现报复性上涨。新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。 未来政策以巩固和加强执行为主 目前再出现更严厉的政策的可能性不大，未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。 房价是决定政策是否加码的关键因素 如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。 小结：中央坚持楼市调控政策依然坚定 PART1区域及项目概况 洪湖市位于湖北省中南部，长江与东荆河之间，西南隔长江与湖南省临湘县相邻。地理坐标位于东经113°07′~114°05′，北纬29°39′！30°02′之间。面积2519平方千米，人口94万。东、南、北三面为长江，东荆河环绕，西面的洪湖与荆北水系相连，地势平坦低洼，全境自西北向东南呈缓倾斜，且南北高，中间低，地面一般海拔高度在23~28米之间。境内有大小湖泊102个，河、湖、渠交织成稠密水网，水域约占总面积的30%。是我国著名粮仓江汉平原与鄂东南山区的经济结合部，是我国实施长江经济带开放开发战略的重点区段。 洪湖市概况 PART1区域及项目概况 区域概况 本项目地处新堤，作为洪湖市行政中心，其地位自然不言而喻。 二十世纪二、三十年代，是新堤发展的高峰。新堤在辛亥革命中国实行资本主义制度后，工商贸易飞速发展，成为湖北长江沿岸四大外贸通商口岸（武汉、新堤、沙市、宜昌）。 洪湖新提概况 PART1区域及项目概况 区域概况 项目地理位置： 本项目位于洪湖市市政中心区域，处于茅江大道和洪林大道的交汇处，周边医院、学校、银行、电信、移动等配套机构完善，项目建成后将成为洪湖市核心生活居住区 洪湖之东 府河之滨 PART1区域及项目概况 项目概况 本案 地块经济指标： 占地面积约6.7万方 建筑面积约17万方 容积率：2.40 绿化率：30% PART1区域及项目概况 项目概况 地块四至： 地块价值发现1——地块位于茅山大道周边区域，地处城市未来发展中心区域，市场对本区域认知已初步形成，区位价值较高。但目前地块周边为农田、荒地，周边形象使得地块价值受到贬损。 PART1区域及项目概况 项目概况 地块价值发现2——地块周边路网已建起，路况平整，赋予项目良好的通达性。 地块价值发现3——地块周边市政府及行政事业单位林立，为项目后期入市提供潜在优质客户资源。但是同时区域内存在较多竞争对手，且有较大地块供应量的可能，未来竞争较为激烈。 地块优劣势总结 项目存在优势 区位价值较高； 规模具备树立大盘形象； 通达性较好，展示面充足； 潜在客户质量较高； 面临核心问题 市场容量较小； 周边环境支撑较低； 周边项目林立，未来竞争压力大； 基于对地块综合理解下的思考： 1、总的来说，这是一块优势突出，价值明显的地块； 2、如何解决所面临的核心问题是本项目整体定位与产品定位的要素。 PART2本区域竞品概况 在售楼盘概况 2012年，洪湖市场的发展趋势更加明确，洪湖直接进入了商品房的竞争阶段。虽然目前的价格段仍处于3000元/平米左右的关口，但是一些一、二线城市的创新户型，已经出现. 竞品概况 本案 锦绣东城 均价3800 锦江豪庭 均价3400 天赐良缘 均价3300 帝豪景城 均价2618 香榭丽舍 均价3400 锦绣东城 香榭丽舍 楼盘形象 规模 项目总建19万㎡， 项目总建28.3万㎡ 产品形式 小高层、高层 小高层、高层 均价 成交均价3500元/平方米 成交均价3300元/平方米 项目地址 洪湖市