镇江精功别墅项目市场篇（47页）.pptVIP

镇 江 精 功 别 墅项 目市 场 篇 现状 1.6月28日推出18套，售价170-210万，销售2套 2.9月28日调整价格130-170万，下浮20%，新实现销售10套 3.第二批推盘34套，面积段：180㎡-220㎡ 4.截至09年6月共推出叠加100套，售出97套，去化率达到97％，联排别墅处于蓄水期，预计下半年正式开售 销售策略 1.示范区开园后9月28日-10月5日，积累意向客户70组，成交比7：1 2.成交客户以政府官员（发展商内部客户）、私企业主、国企高管 3.客户认知以户外广告、报纸、朋友介绍来访量最高 客户积累 1.０7年１2月开始蓄水，积累客户期长达6个月 2.０8年6月取得预售证 3.08年9月29日示范样板区及示范单位震撼体验，10月1日开盘 准备工作 销售情况 中式现代风格，在建筑风格上引入现代元素，吸引更加跨度更大的客户年龄段 入户方式采用独门独院设计 别墅群落集中，但道路显得较狭窄，建筑较密集 产品分析 220平米 265平米 独立地下车库和储藏室，增加自由空间 车库直接入户，前后双花园 一层错层设计，二层全明空间，三层大面积主卧，超大露台 产品分析 朴园：联排产品，总价在160-240万 一般都有置业经历，但部分叠加产品也会有首次置业客户购买 客群很广泛，因为面积总价适中，产品在中式的基础上加入了现代的元素，接受群更广，私营业主及政府官员均有 就客群而言，本案的目标客户与朴园在总价上有较大的差别，客户层面很难形成直面的竞争，但是该项目对于客户选房时做为坐标式的参考，更加注重与本案同面竞争的项目 置业经验 客户职业 竞争关系 客户分析 个案分析：风景城邦 案例分析 总占地面积：总占地1200亩 总建面积：超100万方 一期阳光西班牙 占地面积:14.7万m2 总建面积:17.6万m2 容 积 率：1.19 建筑形态：5栋联排、5栋叠加别墅、20栋花园洋房和２栋小高层组成 总 户 数：1301户（实推住宅577户，其余待规划） 主力户型：三房两厅一卫：110m2 开盘时间：2006年5月底 在售均价：基本售罄 销 售 率：100% 二期英格兰印象 占地面积：26.15万㎡ 住宅建筑面积：30.52万㎡ 公共建筑面积：6164㎡ 容积率：1.25 建筑形态：19栋别墅、14栋多层 总 户 数：2512户 在售价格：3100（多层）、叠加80万、联排110万 开盘时间：2007年8月 * P* 09-6-03 PART1：城市层面认知 联结三大都市圈的枢纽 宁镇扬经济圈 城市地位 镇江——长江三角洲边缘城市，镇江自身产业力不强 长三角第三梯队城市，苏南经济最弱区级市 三大经济圈地理接合处，将推动镇江经济发展与人居升级 新城市扩张——新城区大范围建设，城市升级老城区大量改造——城市动迁，形成新的城市中心及城市副中心城市变化：　　3个中心：商业中心+行政中心+居住中心　　5个节点：老城区+南徐+丁卯+丹徒+南山风景区 城市扩张 从“老城”进入“新城”时代 城市规划 各区块城市功能分工明显，人口的扩散与导入速度依赖镇江未来城市产业经济的发展速度 丹徒新区（谷阳新城）在各新城中属于卫星城居住中心规划，是启动较早的板块 区块功能定位上看，谷阳新城居住性质最强，但由于区位原因，规划成型周期难以确定 中心城规划（2000-2020） 基础产业带、城市生活区 12.5 31 东翼（大港、谏壁） 港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区 7.5 15 西翼（高资、龙口） 休闲度假、森林公园 ——　 12 南山风景区 高新技术产业、第三产业和生活居住区 15 15 谷阳新城 大学城和光电子高新技术产业区 20 20 丁卯新城 行政、文化、商务和生活居住区 20 20 南徐新城 城市主中心区，商业金融旅游服务中心 30 25 主城核心区 主城 功能 规划人口（万） 用地面积（km2） 板块　 分区 新城对比分析 三大新城对比： 三大新城，政府财力有限、分散，新城建设周期缓慢 南徐新城代表城市未来，从政府层面得到的支持最大，虽远景美好，但目前发展最滞后 丁卯新城产业优势最强，但同样配套滞后，住宅产业发展空间相对较小 谷阳新城与城市衔接最不紧密，虽然作为新居住中心定位，但配套依靠自身完善，住宅产业更多依靠价格带动，成长周期相对较长 调整发展阶段，产业启动初期 区政府+高新技术产业 自然环境优美，但区位因素导致城市发展滞后，发展机遇难以确定 谷阳新城 发展多年，产业发展相对成熟，但城市配套尚未启动 高新技术产业区+大学城 高新技术产业区，配套滞后，发展后劲不足 丁卯新城 规划初定，处于启动初期，政府搬迁时日未定 市政府搬迁 政府重点打造区域，与南山风景区为邻，但缺乏产业支撑 南徐新城 发展阶段