花园房地产开发小区项目可行性建议书.doc

PAGE 目 录 1、项目概况………………………………………………………………04 2、开发项目用地的现状调查及动迁安置………………………………04 3、市场分析和项目定位…………………………………………………05 4、规划发展建议…………………………………………………………22 5、资源供给………………………………………………………………24 6、项目开发组织机构、管理费用的研究………………………………24 7、开发建设计划…………………………………………………………25 8、项目资金来源及经济分析……………………………………………26 9、结论及建议……………………………………………………………27 一、项目概况： 1、项目名称：“**花园” 开发建设单位：****房地产开发有限公司 2、项目地理位置：本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。 3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园·星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，2005年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到2006年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于2006年下半年进行销售，其时机比较适宜。 4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面（跃进北路对面）为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园·星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。 二、开发项目用地的现状调查及动迁安置： 1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为****房地产开发有限公司。 2、拆迁调查：本项目土地使用权属****房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属**公司，不存在大的拆迁难的问题。 3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。 4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。 三、市场分析和项目定位： 一）、市场分析： 1、2004年**市房地产市场供给现状分析： 1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2004年**市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2003年减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96％。 2）、2004年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面积1219914平方米），施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率22％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降6.3个百分点，为83％。 SKIPIF 1 0 SKIPIF 1 0 SKIPIF 1 0 2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65％，同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2003年减少106773平方米，402套（幢）。 SKIPIF 1 0 从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。 2003年**市住宅投资所占比重为89%，2004年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。 3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%；写字间竣工12938平方米，比上年