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住宅项目可行性研究报告 编制单位：南昌金丰易居住 宅消费服务有限公司 编制时间：2004年5月~2004 年7月 报告编制人员名单 项目负责人：毕轶群 技术管理负责人：毕轶群 编制人：毕轶群 肖鹏 陈喜 莲 郭邦敏 校核人：刘珊萍 李茂丹 审核人：董景明 毕轶群 审定人名单：董景明 孙祖耀 杜阅诗 诸海伟 金玉成 周全 目 录 一、总 论…………………………… …4 二、市场调研分 析……………………8 三、项目综合定 位……………………22 四、项目投资估 算……………………34 五、常熟董浜租房财务分 析…………………………42 六、不确定性分 析……………………43 七、风险分析与对 策…………………47 八、附 表…………………………… …49 总 论 1、项目建设背景 根据南昌市城市规划发展的 需要以及沿江东路片区控制 规划要求，上海金厦房地产 有限公司已通过拍卖取得原 江西第四建筑工程公司，共 90.9亩。开发建设用地及土 地用途性质变更手续由南昌 市土地管理局和市规划局办 理。 该项目初步方案设计已经完 成，项目建议书已经省计委 批准，各项前期工作和规划 报批方案工作已相继开展。 2、项目概况 （1）项目名称：“风华盛 世” （2）建筑规模：12-7F、 2-11F、2-12F （3）建设地点：沿江东路（原 江西第四建筑工程公司） （4）规划用途：居住、商业 （5）建设单位：上海金厦房 地产有限公司 （6）经营类型：房地产经营、 综合技术服务员、咨询服务 （7）企业性质：其他有限责 任公司 （8）资质等级：二级 （9）企业概况：上海金厦房 地产有限公司于1992年8月 正式成立。公司现有员工60 人，其中各类职称的技术经 济管理人员30人，常熟房产 网注册资金2000万元，资质 等级为二级。公司资金技术 实力雄厚，管理严密，能够 独立承担各类大中小型房地 产项目开发与建设，自公司 成立以来，先后开发的项目 有：九江市赵家花园18000 平方米旧房改造开发项目。 目前在规划和开发建设的项 目有：南昌市建设路284号 省建总公司建苑住宅小区旧 宅基地改造项目等。公司采 取新工艺、新技术，不断坚 持科学管理，以“开拓、求 实、优质、高效”为宗旨， 竭诚为社会各界服务。 （10）工程概况：“风华盛 世”项目占地90.9亩，约 60600平方米，总建筑面积 109000平方米。其中住宅 104640平方米，高层住宅为 13920平方米，多层住宅为 90720平方米，商铺4360平 方米；容积率1.8，绿化率 35%，建筑密度25%。 （11）资金来源：本项目建 设资金由上海金厦房地产有 限公司自筹和银行贷款，不 足的投资通过预售房款来解 决。 根据