上海闸北虬江路项目投标报告.ppt

我司对项目定位 项目定位支撑（产品建议） 面积定位：小面积、低总价、新型精品公寓 公共空间精装修：大堂、电梯厅、连廊创新精装修 单体精装修：强化户型空间、创造空间高附加值 配套：现代智能化居家配套 会所：酒店式会所 服务：酒店式服务 立面：新颖、个性地标建筑 一、面积定位：自身面积分析 大堂功能 连廊 三、单体精装修 挖掘3.4-3.5超公寓层高的空间附加值 装修出新颖、时尚的附加品质 三种样板示范 可分隔超公寓空间 50-65平米空间 80-100平米空间 50-65平米空间样板 装修标准配制 硬件（必配） 地板（基层铺设整体地暖管线）、地砖、卫生间三件套（TOTO、美标、合成卫浴等知名品牌）、酒店开放是单边厨房（配电磁炉、抽油烟机) 配送电器：内嵌式洗衣机（带烘干功能）、内嵌式小容量冰箱（酒店式）、户式中央空调（立面增加设备平台） 所有电器、硬装、软装（床、沙发、桌、柜）的选择将依据不同风格，灵活选配 硬装+软装+智能= 超越区域市场的新一代高级公寓精装修 预估标准 装修标准：2000元/平米 七、立面 新颖、个性的地标建筑 为目标客源量身定做的标志性建筑 规模小、无社区概念，景观、居住环境很难与常规居住产品竞争，并且很难提升竞争力，不能在市场形成竞争点； 自身产品－－总规 沿 街 面 过 于 狭 窄 永 兴 路 虬 江 路 地 块 位 于 建 筑 夹 缝 之 中 自身产品－－房型（标准层） 层高：3.4－3.5米 非传统居住产品房型设计，在朝向、转角以及功能分布方面具有较大抗性，势必要通过项目后续运作来弱化抗性问题； 项目有3.4－3.5米层高，层高优势是项目与常规居住房型最大竞争优势； N 2#楼 N 4#楼 朝向抗性 不规则抗性 自身产品－－房型（面积） 308 233 130-148 115-130 98-115 82-98 65-82 50-65 33-50 建筑面积 4.6% 2.3% 15.0% 6.8％ 15.0％ 19.5％ 25.6％ 9.0％ 2.2％ 套数配比 6 188 3 142 20 80-90 9 70-80 20 60-70 26 50-60 34 40-50 12 30-40 3 20-30 套数 套内面积 2#楼面积配比（不含独立卫生间） 188 160-162 120-135 105-120 90-105 75-90 建筑面积 0.6％ 1 126 19.6％ 33 107-108 18.5％ 31 80-90 9.5％ 16 70-80 31.0％ 52 60-70 20.8％ 35 50-60 套数配比 套数 套内面积 4#楼面积配比（含独立卫生间） 项目小面积为供应主力（超过50％），低于市场主力面积供应，具有低总价竞争优势； 但还有多数房型面积过大，在后续销售中因总价过高销售抗性明显； 得房率：67％ 自身产品－－立面 具有办公产品立面表现元素，缺乏对居住产品概念支持；并且在窗尺寸、闭合形式等方面，不符合居住类产品特性，建议能够进行优化； 项目自身产品结论 提升方面，项目作为居住产品与之传统居住产品在总规、景观以及户型表现上具备明显的差距，项目只能在软性产品力表现上，如装修、智能化、建材等方面做足产品力，提升自身的产品竞争力，弥补抗性； 强化方面，由于项目本身定位以小户型产品为主，完全符合市场的空白点，但由于仍有近40％以上的户型面积偏大，因此，本司建议在整体的比例上应该进一步明确小户型的定位，借助总价优势以及区域小户型良好的机会点规避产品风险； 其次，在户型的结构方面，本司认为，应该更加强化层高优势，以户型多变的空间以及高附加值，结合小面积、低总价的优势进一步规避产品风险。 自身产品理解 项目产品定位 产品提升建议 闸北环内特色小面积高级服务公寓 高附加值、创新型、服务型、高级公寓 0.6％ 1 188 126 19.6％ 33 160-162 107-108 18.5％ 31 120-135 80-90 9.5％ 16 105-120 70-80 31.0％ 52 90-105 60-70 20.8％ 35 75-90 50-60 套数配比 套数 建筑面积 套内面积 4#楼标准层 2#楼标准层 4.6% 6 308 188 2.3% 3 233 142 15.0% 20 130-148 80-90 6.8％ 9 115-130 70-80 15.0％ 20 98-115 60-70 19.5％ 26 82-98 50-60 25.6％ 34 65-82 40-50 9.0％ 12 50-65 30-40 2.2％ 3 33-50 20-30 套数配比 套数 建筑面积 套内面