火车站地下商场招商经营建议案.docVIP

火车站地下商场招商经营建议案 前 言 火车站历来是一个城市的窗口，年月日，一期正式开盘年月日，二期项目开盘，采取售后包租的多间店铺基本销售一空。经营状况每天有32趟火车班次通往全国各地；区内2大公交总站，18条通往全市的公交车拥有日近20万的乘客源。在未来的交通规划中，福厦铁路及温福铁路的启动建设，将进一步奠定火车站作为交通枢纽中心的地位火车站商圈，拥有明显的区位优势，每天大量的人流、物流，为火车站商圈提供了相当的购买力，给火车站商圈提供了一个良好的发展机会。以餐饮（主要是快餐）档化顺应需求服装批发集散地知名度最高的服装批发市场 1、业态种类 定位：以特价的美食、服饰、鞋帽、皮具、精品、八闽特产为主。 业态特色亮点： 1、各地价格较低的特色美食、老餐饮 2、外贸返销的特价欧美、日韩流行前线服饰、皮具、精品、饰品 3、青年少男少女玩酷的特价时尚服饰 4、品牌服装特价、特卖服饰、皮具、精品、饰品 5、八闽土特产、纪念品、工艺品 业态组合： 60%=服饰、鞋帽、皮具、精品、饰品 25%=美食 10%=八闽特产 5%=跳蚤市场 2、招商对象定位 目标商户： 1、本土特色美食、老餐饮商户，福建省内外各县市特色美食、老餐饮商户。 2、福州市及周边县市服装经营商，竞争对手处经营商。 3、泉州、晋江等地的中低档服饰品牌商家，包括厂家及代理商、加盟商。 4、浙江义乌小商品代理商、加盟商。 5、八闽特产、纪念品经销商。 三、招商策略 1、优惠招商，以点代面，重点招募主力商家和商圈影响力较大的商家，带动散户经营；与商家共同宣传策划，共同造市，先做人气，再做生意。 2、强化项目规划、与区位后发优势，良好的交通物流组织优势。 四、优惠政策 1、关于办理手续及税费的优惠 （1）争取与行政主管部门联系，以招商引资的形式争取对本项目经营商家的一部分相关税费的减免； （2）与主管工商管理部门联系，争取本项目的经营商家办理手续的简化，同时代经营商家办理相登记手续； （3）由招商部们作为平时商家与工商及税务的联系单位，以解除商家的后顾之忧。 2、租金优惠措施： （1）租金标准：前期以低租金的方式收取租金，同时以周期按比例递增的标准进行。 （2）对于学生创业商家及失业人员再就业商家再给予一定比例的租金优惠，积极支持政府提倡的鼓励学生创业及失业人员再就业工程。 3、关于对商家经营配套的优惠 （1）对于部分非常有影响的品牌商家可以从招商费用中拨出专门的款项作为商家的部分装饰款。 （2）针对提升入驻一定数量的商家采取免除一定时期内的物业管理费。 4、项目招商中的后期经营支持 为了使经营商家免去因为经营不善而产生的风险顾虑，在招商期中还要规划进入经营期后的经营支持保障。主要的保障有： （1）在经营期中定期为经营作统一主题性宣传广告，统一的宣传推广，树立整体风格，使项目保持统一的形象，为项目吸纳更多的消费客源。 （2）在经营前期围绕项目的风格和经营主题定位开展一系列的主题性公关活动，并力争形成一种固定的模式期举行一次，这样可以树立起自身的经营品牌； （3）在相关媒体和时尚专栏中发布项目经营的流行主题，定期吸引消费者前来消费。 （4）利用商品交易会等时机宣传项目，为商家积累更多的客源。 五、租金建议 1、租金测算的参数设置 （一）项目租金条件设置：通过市场比较法进行商业租金测算，得出项目起始租金。 一般商业项目可参照以下因素进行定价（一楼租金水平）： 项目位置因素：30%（包括地理位置、交通状况、标识性等） 项目周边环境因素：10%（包括写字楼、居民区、酒店的数量、档次等） 项目建筑规划因素：10%（包括建筑形态、面积大小、内部交通规划等） 项目商圈氛围因素：30%（经营氛围、周边的商业情况、经营的年限等） 项目整体规划因素：20%（商业定位、商业档次等） 修正因素 参考比重 地段因素 环境因素 商圈氛围 建筑规划 整体规划 租金 项目对比租金 权重 ------ 30% 10% 30% 10% 20% ------ 火车站商贸城 30% 1.3 1.1 1.7 1.3 1 170 88.81 龙城广场 20% 1.1 1 1.2 0.9 0.9 150 99.06 区域情况 50% 1 1 1.3 1 1 130 83.49 项目 ------ 1 1 1 1 1 52.92 88.20 本项目的定位与火车站商贸城非常相似，但该对比商业已经营十年，因此参考权重为30%；而龙城广场将对项目竞争商家的竞争，因此设置为20%；项目现状空置率非常之高，因此租金设置应该更多的考虑区域的整体情况。 项目按一楼的租金水平，进行市场比较法得出项目的租金为90元∕㎡左右。 根据商业的7A租金设置理论：–1F=2F=（40%–60%）1F=87.15*60%。 注：充分考虑项