歌乐山商业项目市场调查报告.doc

歌乐山项目市场调查报告 概 述 本项目地块位于沙坪坝区歌乐山脚，约242亩地，分为4块，地块容积率限制为0.6，限高12米，项目尚处于前期阶段。 受容积率与限高的限制，项目产品形态基本确定为低密度住宅，所以，本市场调查报告主要以低密度住宅的调查为核心，通过对目前重庆市低密度住宅的现状调查与特点分析，以对本项目低密度住宅具体形态定位作依据。 同时，通过对沙坪坝中高档住宅市场的调查和沙坪坝主要大学教师的置业需求调查（问卷形式），分析沙坪坝当前中高档住宅市场现状与目标客户群体的置业需求，以对项目功能定位与目标客户定位作依据。 所以，本项目《市场调查报告》就总体而言，主要为达到两个目的：一是通过《市场调查报告》使贵方对重庆市低密度市场与沙区中高端市场有一个较为全面与深刻的了解。二是通过对重庆市低密度市场与沙区中高端市场的调查，对项目的定位与规划建议提供支撑与依据。 重庆市概况 一、重庆城市概况 山水环绕，个性突出。重庆位于中国西部，长江上游地区，素有“江城”、“山城”、“雾都”之称，中心城区为嘉陵江与长江所环抱，依山傍水，层叠而上，故有山城和水城之称。全市幅员面积8.24万平方公里，辖15个区，25个县（市），总人口3072万，是中国面积最大、人口最多的直辖市。 交通枢纽，四通八达。客运码头重庆港是长江上游最大的天然良港，水运依托长江可抵长江中、下游各城市并直航海外。菜园坝的重庆火车站是襄渝、成渝、川黔3条铁路大动脉的枢纽和客运中心。重庆江北机场是国家一级标准民用机场。2020年，重庆要建成高速公路骨架网，高速公路总里程3000公里。这是将重庆建成长江上游经济中心的重要基础。 重庆市是中国西部唯一的直辖市，作为西南地区和长江上游的重要的中心城市，是全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，加上相关的优惠政策和良好的投资环境以及前景广阔的可开发市场，使得重庆成为近年的投资热土。 城市经济迅猛发展.重庆直辖以来，国民经济保持较快增长2250.11亿元，同比增长11.4%， 经济指标 2000年 2001年 2002年 2003年 国内生产总值GDP 1590亿元，增长8.5％9%， 2250亿元增长11.4% 固定资产投资 655.81亿元，增长16.5% 980亿元，增长22.2% 1269.35亿元，增长27.5% 社会消费品零售643.58亿元，增长7.9% 699亿元，增长8.7% 835.52亿元，增长9.5% 城镇居民人均可支配收入 增长6.4%6721元，增长7.1% 城市人均消费性支出 5475元年增长6.8%5765.08元年增长6.1% 三、重庆市未来城市规划综述 半小时主城区的规划。目前，重庆市主城区的交通系统支撑着300万左右人口每天的各种出行，主要道路及交叉口流量几乎处于饱和状态。针对目前交通状况，重庆市的“十五”计划中明确提出：“实现主城区内、主城区至外环半小时内到达”目标重庆市政府在政府工作报告中提出“3个组团和重要节点、北部新区到外环高速公路的时间在半小时以内通达十五期末（2005年）前把改善市交通环境、实施城市交通畅通工程，加快实现“半小时主城”目标列为市政府为民办实事的“八大民心工程”之一。8小时重庆”的目标。 第二章 重庆市1--11月，商品房销售面积651.57万平方米，同比增长32.1%，销售额达到108.29亿元，增长49.1%重庆写字楼开始复苏复苏。重庆市人民政府关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知 未来5年房地产发展趋势预测 大盘必将精雕。随着产品时代的到来和消费者的深度理性，大盘由于面对较广的客户层次和中高档次的产品定位，必然要求在产品细节方面的精雕细凿。这必然会导致大盘和中小楼盘之间竞争的加剧，产品将成为竞争的核心。 价格稳中有升。近年，重庆市土地成本的快速提高，配套费、土地出让金的调整，以及钢材的涨价等影响，必然会导致房屋单价的提高。同时，重庆作为长江上游的龙头城市，西部地区唯一的直辖市，相比国内内陆同类大城市，如成都、西安等城市，其价格还相对较低，价格具有一定的上升空间。 局部地区，中高档房子，供给大于需求，必将导致价格下降。目前，重庆市场上在售的房子基本以中高档次为主，而随着市场消费力的释放，价格开始成为制约需求的首要因素