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广州天河北项目资金平衡表 　 项目 第一年 第二年 第三年 第四年 合 计 一、资金支出 土地费用 19378 　 　 　 19378 　 建设成本 415 5700 10000 5404 21519 　 利息支出 　 736 736 736 2208 　 税金支出 　 　 5299 11227 16526 　 费用支出 　 1000 1200 1000 3200 　 偿还贷款 　 　 　 25000 25000 　 股东投资收回 　 　 19793 　 19793 　 合 计 19793 7436 37028 43367 107624 二、资金来源 销售回笼 　 　 59703 19704 79407 　 新增贷款 　 25000 　 　 25000 　 股东自有资金投入 19793 　 　 　 19793 　 合　计 19793 25000 59703 19704 124200 资金盈缺 　 0 17564 22675 -23663 16576 期初资金 　 0 0 17564 40239 0 期末资金 　 0 17564 40239 16575 16575 编制开发计划 进行规划设计 组织工程建设 全力推进营销 资金筹措主要要靠银行贷款。房地产投资大、周期长，全靠投资者自有资金投入，一是投不起二是不合算。百分之十几的利润要几年才实现并不高。房地产企业的成功在于利用财务杠杆，以小搏大，用30－40％左右的实投资金，通过银行贷款和销售回收滚动发展，完成全额投资。 在风险可控的前提下，保持一定的负债率，利用财务杠杆保持适度规模经营。 编制开发计划 进行规划设计 组织工程建设 全力推进营销 成本控制至关重要。价格竞争是最直接的竞争，只有成本领先，我们才具有竞争优势，才能保证项目预期利润。我们要根据立项报告，将成本控制目标分解到每个环节。从项目第一步抓起，自始至终，全体员工有责。这就是我们常说的全员全过程成本控制。 利润实现是我们运作项目的最终目标，也是落实企业规划和年度经营任务的需要。一定要维护利润目标计划的严肃性。不仅总目标要落实，而且要按照年度计划坚决落实。这应该是企业经营主要考核的内容。 编制开发计划 进行规划设计 组织工程建设 全力推进营销 （2）进度计划 房地产开发进度，对于房地产开发至关重要，他不仅要加快产出，加快资产周转率和减少资金占用节约财务成本，尽快实现利润。而且要在一定阶段促使产品尽快达到可售条件，便于公司及时主动占领市场先机。 进度计划包括市场调研、规划设计、报建办证、工程建设、销售招租、交楼物业管理或组织经营六大部分。各大部分还有小计划，小计划服从大计划，局部计划服从总体计划。在计划中我们重点关注正式开工时间，开盘销售时间和竣工验收时间。 编制开发计划 进行规划设计 组织工程建设 全力推进营销 广州天河北项目开发总流程图 广州天河北项目设计流程图 广州天河北项目工程流程图 广州天河北项目销售流程图 广州天河北项目主体进度 大部分工作简单看有先有后，互为前提，但更多的是互相交错，各项工作要主动提前介入，提前准备，提前工作。 这里要强调的一点：虽然销售、租赁常常是房地产开发的最后阶段，但房地产营销却绝不应该等到销售、租赁阶段才开始，一般而言，从最初的投资决策阶段的市场分析开始，就应该让市场营销人员介入进来，让他们参与项目的市场定位，公司全体员工根据项目的市场定位而进行产品生产和各项工作，也就是我们说的全员全过程营销。 编制开发计划 进行规划设计 组织工程建设 全力推进营销 进度计划的时间控制：规划设计及报建、市场调研等正式开工前的准备阶段，一般是6-12个月，城市管理办事效率不同而有差异，主体建设一般是平均五层一个月再加3个月装修，一个月验收。也就是说，18层加两层地下室一般两年内。 由于地质不同，基坑支护，选择基础形式不同，会有些差异，但进入框架建筑基本上是一致的，后期工程主要是统筹兼顾科学安排。 编制开发计划 进行规划设计 组织工程建设 全力推进营销 城市化进程。随着经济持续发展、城市工业现代化程度不断提高，城市将集中城乡中的大量人口。从城市发展总进程来看，对房地产需求是旺盛的，但也不排除其需求随经济发展而波动。 消费者预期。消费者预期对未来经济形势的预期，会直接影响对房地产需求。如果对未来经济形势预期是下滑的，居民即使有购买能力，也不会花自己大部分甚至全部积蓄去买房子。如果是乐观的，居民改善居住条件的愿望变得强烈，对住房的需求就会增加。目前市场存在两种，一部分人是对预期不看好，持币观望。一部分人预期通胀，开始有入市投资的愿望。 市场分析 市场供求分析 竞争项目分析 财务分析 风险分析 投资决策 从以上四个因素来分析，中国房地产有良好的发展前景，中长期仍然看好。我们要坚定做好主业的信心！ 市场分析