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公司战略规划案例收集 （一）万科A 万科A：拓展别墅市场 图谋全产品线 坚持做普通住宅的万科，也有豪宅开发商的一面。近日，万科A（000002）与五矿联合打造的北京欢庆城一期鹭湖别墅项目低调亮相，万科的别墅及全产品线策略浮出水面。 步入后千亿时代的万科，除了区域外延的拓展，继续丰富其各个层次的产品线、持续技术创新将成为重点。这也成为保利、金地等公司的主要策略。 　　另一方面，通胀预期之下，高端豪宅前景看好，可以从整体上提升公司的利润率，也是万科等深耕豪宅市场的原因之一。 　　从万科的产品策略来看，坚持做主流住宅、普通住宅，帮助万科度过了宏观调控，提前实现千亿目标。而从市场反应来看，这一类型的商品房及其自住型购房者是受宏观调控影响最小的。万科董秘谭华杰介绍，目前万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。 　　但万科总裁郁亮对本报记者表示，除了坚持主流住宅之外，万科也进行全产品线的开发，丰富产品线也是其重要策略。比如针对活跃型老年人群的养老住宅，针对城市刚毕业人群、十几平米的超小户型住宅，以及针对高端人群的别墅、高级公寓等，万科均有涉猎。 　　虽然占比不多，但万科从未放弃豪宅开发。 　　近年来，万科在中高端市场频频出手。在深圳，万科十七英里、万科清林径、天琴湾等项目，都已经成为深圳别墅的代表作；在上海，万科有提香别墅、翡翠别墅以及第五园等；而南湖别墅作为万科进军唐山的第一个项目，也已成为当地的标杆。万科与五矿在香河联手打造的北京欢庆城，一期产品鹭湖别墅的规划也已出炉。 　　“从城市别墅到资源别墅，从第一居所到度假别墅，从合院到联排，万科的别墅产品线非常丰富。”万科内部人士表示。 　　保利地产（600048）是另外一家布局别墅市场的房企。在成都，虽然进入才仅仅两年，但保利已经是成都第一个实现联排、双拼、叠拼、纯独栋、庄园的别墅全产品线开发的企业。 　　11月初，金地提出豪宅战略，称其主要是为了完善产品的结构，同时豪宅生活将会成为未来品位生活的发展趋势，提出豪宅战略是为未来的发展做准备。 　　从竞争的角度看，中经联盟秘书长陈云峰认为，别墅市场同质化严重，亟待产品创新。此次五矿与万科联手打造的鹭湖别墅，应用了许多万科的先进技术。 　　主流开发商扩容别墅市场，其背后的原因，仍有宏观经济因素、通胀预期在主导。 　　中国不动产研究中心2010年别墅市场研究报告显示， 1—11月份，北京新批准的销售别墅减少1/3，销售套数减少了50%。北京别墅市场供应和成交量均有所萎缩，但成交均价仍然稳步上扬。11月北京别墅市场成交均价为26366元/平方米，相比1月上涨了13.49%。 　　“今年别墅产品上涨幅度仍略高于普通商品住宅，体现出别墅产品良好的保值增值性。”该报告认为，明年别墅市场新增供应量仍将下降，市场供求关系将趋紧。 　　在上述背景下，万科、保利、金地等加强对别墅及高端产品线的开发，如销售顺利，则有助于其提高整体利润率，弥补普通住宅快速周转导致的毛利降低。 　　长江证券（000783）分析师苏雪晶认为，从整体上来看，房企融资能力与其盈利能力相关性较强。2007年上市房企盈利水平增长了127%，2008年随着融资规模增速的下降，企业的整体盈利水平也在下降。万科2009年实现的净利润增长速度仅为36.3%，低于行业的平均水平。 　　2011年房企融资将持续紧缩，郁亮称其对明年资本市场没有任何预期，万科今年的利润率保持在20%多。分析人士预计，万科的豪宅产品线有助于公司提升明年的利润率，确保业绩增长、股权激励等顺利实现。 销售金额首家破千亿 万科模式能否被复制 2010年12月07日 证券日报 12月3日，万科A发布11月份销售公告，截至2010年12月1日，万科累计实现销售金额1000.6亿元，成为中国首家销售突破千亿上市房企。在“史上最严厉的调控”期间，这一数字似乎让政府显得有些“尴尬”。 12月6日，平安证券地产分析师在接受《证券日报》采访时曾经指出，万科在这轮调控政策中，是受益者。万科已超越了自身的标杆房企帕尔迪。同时，万科也成为中国诸多房企的标杆，只是万科的“模式”能否被复制？ 快销售成就“千亿”万科 “我们公司11月份提前完成全年销售任务，大概是万科的1/4吧。”某上市房企在和《证券日报》记者谈及公司情况时如此描述。 “你那里是否有万科精装修房的数据？我们公司也打算向这个方向进行住宅开发。”记者在重庆某拟上市房企工作的朋友曾如此说，并提及“我们关注最多的，是万科。” 房企“招金保万”四大家族中，万科是唯一一家民营企业。20年的上市路，万科话题不断，同时也“被”追赶不断。 问及万科能取得千亿销售的原因，平安证券地产分析师在接受记者采访时列举了几条他认为是万科成功的理由：一是万科高周转、不囤地的开发模式。