2009年成都别墅市场深度研究报告.ppt

2009年成都别墅市场调研报告 同策市场部·2009 内容摘要 （一）成都别墅编年史 上世纪90年代初，锦绣花园的高价热销开启了成都别墅市场的先河 1991年，成都第一个别墅小区——天回山庄，宣称“可以在星空下游泳”，后因各种原因成为烂尾楼。 1992年，锦绣花园作为第一个在成都成功销售的别墅项目，其价格一开盘就定位到七八千、一万多元的高位，但当时改革开放中首批致富的私营业主对别墅的购买热情极为高涨，并且市场无竞争项目，因此迅速销售一空。 1993年，天府花园等别墅项目以六七千元/㎡入市，销售状况也较好。 伴随着这几个项目的出现，借助周边便捷的交通（临近机场），机场路两旁大量别墅项目迅速出现，如南洋花园、巴黎花园、顺风苑等项目，但是随着国际首轮房地产宏观调控的进行及机场路高架桥的修建，这部分项目也相继死去，成为当时成都最大的烂尾楼聚集区。 第一阶段市场总结——城市别墅独领风骚 “这一阶段，购买别墅的人有青年路卖衣服的，荷花池搞批发的，红星路卖汽车配件的……他们下海后成为成功的商人，他们希望住进私密性较强的大宅，既追求居住的舒适性，又可以彰现自己的身份和财富。” ——业内人士 王先生 90年代中期，中央花园“自建别墅”的一抢而空使市场看到了低价别墅的市场潜力 1994年，中央花园划出一块土地，规划了20多栋别墅，让购房者自己设计修建，这种自建房形式的别墅一抢而空，令开发商看到了低价别墅的市场潜力。 随后陆续出现武侯庭院、武侯山庄、红运花园、皇家花园、名流花园等项目在普通社区中跟风修建别墅。 第二阶段市场总结——低价别墅迅速崛起 这个时期的别墅与1992年出现的“豪宅”相比，在品质、价格上更低，但是良好的的销售让开发商尝到了甜头。 这个时期的别墅大部分环境十分糟糕，很多项目混杂于低价房小区中，满足了不够钱买锦绣等高价别墅，又看不上公寓房的中高级私营业主的梦想，所以五大花园类型的别墅市场表现仍然不错。 2000年，以成都花园为代表的TOWNHOUSE开始在成都市场大放异彩 此阶段代表项目：风格雅园、园首山庄、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象、以及温江的边城水恋、森宇音乐花园；华阳的绿水康城、翠拥天地等 。 第三阶段市场总结——联排别墅大放异彩 联排别墅在控制成本、集约化使用别墅土地的思想指导下，以较低的总价门槛实现了“有天有地”的居住理想，也使得更多的社会群体进入“别墅时代”。 2002年问世的青城白鹭洲标志着成都别墅开始从近郊走向远郊，同时也将度假别墅的概念带入成都人视野 青城白鹭洲的运动休闲公园、青城高尔夫的高尔夫山庄、假日青城的百姓度假小屋等度假别墅产品的涌现和热销，让市场意识到旅游地产的蓬勃生机。同时也刺激了成都的别墅市场。 它的出现也带了青城山、都江堰、西岭雪山、牧马山、龙泉山的别墅开发。 第四阶段市场总结：远郊别墅走向繁荣 随着国家政策的出台及市区、近郊别墅用地的日益稀缺，开发商和购房者开始将目光投向距离城市更远的郊县。 2004年之后，以麓山国际的面市为标志，成都别墅开始步入品质时代、品牌时代、品味时代 04年后出现的明星别墅项目有：置信芙蓉古城、中航云岭、麓山国际社区、香颂岛、高山流水、中国青城、置信芙蓉青城、置信香颐丽都 、龙湖长桥郡等。 第五阶段市场总结：别墅步入产品时代 这个时期的别墅在创新上下足了功夫，不同建筑风格的项目层出不穷、别墅的形态也更趋于丰富，如三环路以内以联排、叠拼、错叠拼别墅为主，近郊区（离成都20公里以内的区域）则以联排、独栋别墅为主，远郊区（离成都20公里以上的区域）则以联排、独栋别墅、度假、商务别墅为主。 关于“五阶段”提法的补充说明 为什么成都别墅市场能够持续18年的发展，需求何在？ 五种需求决定着成都别墅市场的延续和走向 成都别墅的市场需求是如何延续和变化的？ 新兴的需求：社会财富的强制洗牌决定了新兴财富阶层的不断出现，从而保证了源源不断的新生需求。 不断扩大的需求基数：社会财富阶层的金字塔分布决定了别墅要不断“平民化”来寻求更大的客户基数，而社会整体支付能力的提高则让这种“平民化”在购买端得到响应。 对不同功能的需求：客户需求的多元化推动了别墅功能的细分，别墅功能的细分又促进了客户为实现不同功能发生多次置业。 产品“升级”的需求：客户对产品品质要求的提升决定了别墅品质及服务水平的逐渐提升，别墅水平的提升又刺激了早期别墅客户为升级居住品质重复置业。 对更好环境的需求：客户对通勤距离的接受极限的提高决定了别墅的远郊化，别墅的远郊化又推动了客户为更好的居住环境重复置业的可能。 新的社会背景和经济形式下，别墅市场会出现怎样的发展趋势？ （二）成都别墅战国图 根据地理位置的分布情况，成都别墅可大致分为七大板块 七大别墅版块： 城区别墅板块 华阳板块 牧马山板块 青城