房地产信托之融资篇.docVIP

房地产融资篇 房地产优先股权融资模式 根据《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房［2002］217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。另外，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。但是，房地产开发商申请房地产开发流动资金贷款时没有上述两个条件的限制，因此，商业银行纷纷发放流动资金贷款来替代开发贷款，从而规避政策限制。 “121文件”在重申“四证”和“30％”两个限制条件的同时，规定商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放，从而堵死了政策漏洞。在这种政策条件下，一些房地产开发商骤然面临资金链断裂的风险。房地产优先股权融资模式是在这种条件下的金融创新。 2003年10月，重庆国际信托投资有限公司推出“世纪星城住宅项目股权投资信托计划”。该信托计划规模为人民币2亿元（期限2年），预计年收益率不低于6％。信托计划资金由受托人集合运用，以股权投资方式运用于世纪星城住宅项目。项目开发商北京顺华房地产开发有限公司的第一大股东福建顺华房地产开发有限公司承诺信托计划到期时，以溢价收购股权方式，保证信托收益的实现。北京顺华房地产开发有限公司的现有股东以其在该公司的全部股份质押给重庆国投，以确保信托股权的顺利收购，这实际上使重庆国投达到了100%股权控制。 世纪星城住宅项目预计总投资8.99亿元，前期已投入2.8亿元，“四证”中缺开工证和建设工程规划许可证。另外，北京顺华房地产开发有限公司注册资本1.5亿元，不能满足30%的底限（1.5/8.99=16.69%小于30%）要求。这意味北京顺华房地产开发有限公司无法获得商业银行的开发贷款，从而面临资金链断裂的风险。 重庆国投通过股权信托的方式筹集2亿元资金对北京顺华进行增资，使其自有资金达到3.5亿元，并以此资金直接用于项目的开发，保证项目顺利获得开工证和建设工程规划许可证，从而在四证齐全的基础上获得项目原贷款行兴业银行的银行后续贷款支持，有利于最终实现2005年项目竣工销售的预期目标。从上面的案例可以看出，房地产优先股权融资模式的操作关键在于信托计划到期时股权回购资金是否有保障。主要注意以下两点： （1）信托投资公司必须处于控股地位，从而对信托资金及银行后继贷款资金的使用和其他重要事项具有决定权，以确保资金的合理使用和项目的按期完成； （2）房地产项目必须有良好的销售前景，以便在股权回购承诺无法兑现时通过拍卖项目资产进行股权变现。 如果信托投资公司组合优先股融资模式与财产信托受益权转让模式，针对同一房地产项目先后进行优先股融资与财产信托受益权转让，实际效果则更为接近美国的权益型REITs。 如果房地产商与实力较强的租户签订较长的租约，从而房地产开发风险较小，那么，信托投资公司也可以设立参与房地产开发和租赁全过程的房地产投资信托，但上述组合模式可能比这种单一模式更易为中小投资者接受。 房地产贷款信托在规范中发展 在我国目前的法律和市场环境下，抵押型C-REITs还不具备发展的条件。美国抵押型REITs直接向房地产所有者和开发商，或者通过购买抵押贷款或抵押贷款支持证券间接提供融资。现代抵押型REITs通常只向开发完成后的房地产提供抵押信贷，而且也不是美国REITs的主导形式。 目前我国信托公司介入房地产开发、建设阶段融资活动时，一般采取信托贷款的方式，即由信托公司通过发行单一或集合信托计划进行融资后，向房地产商发放过桥性质的中短期贷款。房地产信托贷款业务是目前我国信托业介入房地产业时采取的主要业务形式，也是最为成熟的地产类信托业务。 房地产信托贷款业务的主要有以下三个特征： 1、较短的贷款期限。目前信托投资公司发放的信托贷款的期限一般为1～3年。信托计划大部分用于提供“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷。 2、有力的担保措施。房地产资金信托贷款一般需要强有力的担保措施，主要担保措施有土地使用权证质押担保、连带责任担保、开发商股权质押担保等。这一方面是为了满足信托计划投资者的要求；另一方面也是信托投资公司为了降低自身承受的风险。 3、受政策影响较大。房地产信托融资趋热的主要原因是央行出台了收紧银行房地产信贷的措施。“121文件”颁布后，房地产开发商未取得“四证”前，银行不得发放开发贷款；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%；银行不得向房地产商发放用于缴纳土地出让金的贷款；建筑商不能将从银行获得的流动资金贷款向房地产商垫资；银行只能对购买封