房地产公司私募基金设立项目建议书.ppt

* 投资风险分散化 REITs的收入也受到房地产业、经济基本面和市场力量的影响，具有一定的投资风险。但REIT 一般拥有多样化的房地产投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产，因而投资风险更为分散。 独立的监督 大部分 REITs 属于公募性质的投资机构，因此受第三方监督的力度越来越大。这些监督者包括独立的受托人委员会、独立的审计师、证券交易委员会和投资分析师。 良好的融资渠道 就房地产商而言，REITs在融资方面提供了更大的灵活性和有效性。在REITs推出以前，房地产融资对象主要是机构投资者，而且房地产的种类也有限。 REITs 则不同，它具有集聚大量散户投资者资金的功能，这有助于提高房地产市场的流动性和效率。 REITs 使房地产商能够通过规范的 REITs 渠道及时回笼资金，投资于其他房地产开发项目，促进房地产业和房地产金融市场的发展。 * 股本房地产基金 (Equity REITs) 投资形式：直接投资房地产市场 主要收入：租金 按揭房地产基金 (Mortgage REITs) 投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供按揭 主要收入：利息 混合房地产基金(Hybrid REITs) 上述两种基金的混合物 私人地产基金(Private REITs) 非上市或场外交易的REITs REITs的种类 据资料显示，REITs拥有较投资政府债券更高的收益率，例如在美国，投资REITs的平均收益率约6.7%，而投资美国十年期国债券的平均收益率为约3.7%；在日本及新加坡，两者的平均收益率差距同为4%。 REITs的投资收益 * 4. 2 REITs的发展历程 REITs最早出现于60年代初期的美国，此后得到日本、英国等国家争相仿效。 经过近10年的发展，在70年代初达到顶峰，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资基金开始出现衰落， 随着税收法案的修订和有关限制的放宽，在80年代再次回升，资产价值不断增长。 截止到2003年11月，全球已有18个国家和地区制定了REITs的相关法规。美国和澳大利亚目前是世界上REITs发展规模最大的两个国家。以美国为例，美国REITs在证券市场中的比重日益上升，已有超过3000亿美元的市值。 REITs进入亚洲是本世纪的事情，但是登陆亚洲后，近几年来发展非常迅速。2002年第一个REITs产品在新加坡上市，当时仅3亿坡币，仅3年时间，已达到95亿坡币，三年增长了30倍。 * 4. 3 REITs与集合信托的区别 信托 房地产投资信托基金 品种 柜台式交收 证券化信托产品 挂牌交易的房地产投资信托 资产 开发性项目居多 已建成的收益性资产组合 借款 禁止 资产的45% 估值 要求松散 强制性， 年检及高度专业性 年收益 一般固定 可变的，但收益90%必须用于分配 发起人 银监批准及监管的信托公司 有牌照资格的资产管理人 公司管治 以信托公司为主体 在持牌制度下，由证监会立法监管、独立的资产管理公司、信托监管人和核数师分别各行其职 投资人控制 被动参与 经独立的信托持有者,投资者可以积极参与 监管主体 人民银行 证监会或金管局 地理资产风险: 资产价值风险 现金流风险 退出风险 执行风险 项目单一 适度 中等 高 中等： 缺乏第三者监管 无限制 适度 中等 低 低 ：多层监管 交易成本 高 低 投资者 机构主体 分散，零售和机构 流动性 受限于柜台交易(OTC) 高度流动 市场规模 小（５０份） 无限制 * 1、房地产基金概要 1. 1 房地产基金定义 房地产投资基金是产业投资基金的一种。 产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。 所谓房地产基金,是指以房地产项目或公司为投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名义存在。 目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业的人员（比如一些有影响力的大腕级人物）或专业公司运作管理的资金。 * 1. 2 房地产基金的分类 基金的分类 投资基金以法律规定地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金 按基金的受益凭证是否可赎回等的不同，可分为开放型基金和封闭型基金 根据基金的资金来源又分为在岸