合富辉煌2012年上海旗忠项目营销提报.ppt

* * * * 从产业分布、地缘属性和客源导入，周边区域板块存在与本案分流竞争； 重点判断板块特征、板块关系、客户关系、和产品关系，是推导客群定位、营销策略的关键 板块 分布 依托轨道交通发展带动区域人口导入，目前有进一步向南延伸的趋势 板块研究 板块 与本案关系 关联度 新桥板块 别墅板块，分流莘庄市区客 ★ 九亭板块 远期间接竞争关系，分流莘庄市区客 ★★ 莘庄板块 地铁五号线、产业资源共享 ★★★ 春申板块 开发较早，未来基本无开发 ★★ 颛桥板块 临近板块，交通产业共享，分流客户 ★★★★ 江川板块 临近板块，客源具有重合性 ★★★★ 吴泾板块 临近板块、区域客源、产业客源共享 ★★★ 板块关联度分析 九亭 新桥 莘庄 春申 颛桥 5号线 9号线 马桥 旗忠 强相关 弱相关 莘庄春申板块、颛桥、江川、吴泾板块 是本案的强相关板块 江川 吴泾 * 莘庄 春申 市场相对饱和，未来供应稀缺；主要以工作在上海西区的新上海人为主，少量本地置换客及产业客 板块研究 莘庄春申板块分析 板块特点： 闵行起步最早居住板块，整体环境成熟，地铁一号线的带动成为全市人口导入的主要区域 目前成为上海西南部楼盘最多、居住最集中的区域，是闵行区内最大的人口聚集区，目前开发量有限，次新房、租赁市场均表现突出； 产品特点： 在售项目较少，多以二手置换为主； 自主型常规刚需产品为主； 价格特点：均价20000\㎡ 客户特点： 地铁截留客：周边区域、徐汇闵行松江的青年白领、地铁一族为主； 区域吸纳客：闵行经济开发区等产业青年白领 未来供应：开发接近尾声，多以二手置换为主，后续无明显供应 莘庄 春申 长宁 客群 徐汇客群 松江客群 关键字：地铁截留、区域吸纳、次新房租贷、无供应 本区域客 闵行开发区客群 闵行客群 市区客 * 板块目前在售公寓项目 项目名称 体量 （㎡） 物业 类型 成交均价 （元\㎡） 产品 档次 主力面积（㎡） 去化率 客群分析 未来供应 供应 时间 供应 体量 清馨苑 17869 公寓 18342 一般 90-129 68.20% 区域客为主，看重产品生活配套i和性价比 / / / 虹梅菁典苑 30397 公寓 21635 一般 82-116 53.60% 徐汇长宁导入客和区域客，关注交通便利 7700㎡ 未定 60-70套 锦梅馨苑? 52172 公寓 23449 中端 59-132 51.60% 导入客为主，部分区域客，趋向年轻化 / / / 春申景城 129147 公寓 31614 中高端 108-140 50.50% 市区客比例较大，部分闵行产业客 四期 未定 / 产品特点 客群分析 未来供应 产品：小体量一般档次常规为主 价格：23000-25000元\㎡左右浮动 面积：针对刚需市场，户型针对2-3口之家，以中等偏小为主，主力面积段集中在80-120㎡ 客群类型：市区导入客、松江客、区域自住客和部分闵行产业客 置业驱动：刚需自住，首置、置换为主，以青年白领、小太阳之家等结构构成，看重地铁交通和成熟的生活配套 基本无供应，以二手供应为主 莘庄 春申 板块研究 以小体量80-120㎡常规刚需为主，目前缺乏一手供应，购买力呈“南移”化趋势向颛桥外溢 *数据来源：佑威系统 * 莘庄 春申 板块研究 二手主导的区域市场，闵行区成交最大；月均去化在2万方但仍难以满足需求，本案以价格产品优势实现外围导入 　 成交量（㎡） 成交均价（元/㎡） 2011-01 49719 14663 2011-02 12059 14732 2011-03 22939 15072 2011-04 25362 14903 2011-05 25741 14945 2011-06 22752 15199 2011-07 24062 15125 2011-08 20588 14842 2011-09 17243 15011 2011-10 14410 15238 2011-11 9832 15066 2011-12 11367 14927 全年成交量：25.6万方 月均成交量：2.13万方 成交均价：14977元\㎡ 总结：需求旺盛，全闵行区成交最大，月均成交极为稳定，主要以松江客、市区客、区域客和闵行其他区域刚需客为主 *数据来源：合富置业 * 颛桥 板块 产品落差较大公寓同质化竞争严重；客户主要由莘庄外溢客、市区改善客和产业客构成 板块研究 颛桥 板块 关键字：莘庄外溢、交通产业导入、公寓为主 长宁 客群 徐汇客群 闵行客群 颛桥板块分析 板块特点： 位于闵行中心地带，板块面积较大，定位为工业居住区，交通医疗教育配套发达，周边工业园区能级较大人口收入较高，成为市场主力支撑；交通便利，有利导入市区客群； 产品特点：