同策2010年10月无锡茅泾浜项目营销策略报告.ppt

一线城市以及东部沿海的部分二线城市，住宅需求与供应间的缺口较大，并且长期存在。供不应求的矛盾十分严重 信贷政策堵住需求释放，而非引导需求转向 需求是市场根本 未来趋势仍取决于需求何时释放 　 　 上海 北京 宁波 净增需求 净增供应 供需缺口 净增需求 净增供应 供需缺口 净增需求 净增供应 供需缺口 2006 2425 2485 -60 2162 1538 624 1533 　 　 2007 2551 2112 439 2447 1581 866 919 609 310 2008 2148 1634 514 2766 1633 1133 919 610 309 2009 2250 1762 488 2746 1565 1181 770 488 282 2010 2357 1721 636 2616 1380 1236 1062 502 560 累计（年均缺口） 403 1008 365 后市走势预判 常规临检频次：上海案场为每月到访一次，外地案场为每2月到访一次； 特殊临检频次：单次临检全部合格则更改为双月临检； 连续两次全部合格则变为季度临检； 月度临检排名最末三位则加大临检频率，变为双周临检； 连续两次双周临检的案场将实行周临检。 公司临检体系 案场监管体系 临检人员：品管经理、行政督导专员团队； 临检内容：临检内容共享34项内容，分仪容仪表、档案物资、三保等方面； 临检情况：临检后次日临检人员上交临检报告，3日后上交整改反馈情况； 临检反馈：区域负责人、分公司负责人、区域行政经理、所有业务管理层 临检人员监管模式 各级临检人员对于案场临检采用并行检查模式 检查严格按照公司要求进行不得徇私、泄密 徇私舞弊、草率不负责讲取消临检自责，同时通报批评并扣除相应KPI 公司临检体系 案场监管体系 公司临检表单 案场监管体系 公司临检说明 案场监管体系 公司临检说明 案场监管体系 远程监控 案场监管体系 第三方监管- 陌生拜访 案场监管体系 专业的拜访执行人，专业的服务评估 第三方监管- 陌生拜访检查单 案场监管体系 附件： 壹，未来房地产政策及市场发展的预测 贰，同策资源介绍 谢谢聆听 房地产政策及市场发展的预测 Ⅰ 新政解读 Ⅱ 一线城市和二三线城市影响比较 Ⅲ 后续调控手段可能性猜测 Ⅳ 政策后整体行业及无锡市场走势预判 Ⅰ 新政解读 问责制 强制的差别化信贷 自由掌握的 限购令 增加有效供给 市场监管 忽如一夜暴风来 9.29政策关键点 在世界经济复苏，中国经济企稳回升的背景下，在房地产市场“量价齐升”的向好形势下，9月29日中央有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨，旨在继续贯彻落实房地产市场宏观政策调控的力度。这一政策的出台，不仅之前没有预兆，而且发布于国庆长假的前夕，如一颗重磅炸弹，在舆论中炸开了花。 4.17 国十条 9.29 国五条 出台背景 世界经济复苏情况好于预期 一季度经济在2009年回暖的基础上持续向好 3月.4月商品房成交量明显回暖 世界经济复苏态势良好 中国经济下滑的风险减弱 8月.9月房地产市场“量价齐升”的向好势头 各地后续细则 4月23日 青岛细则 4月30日 北京细则 5月21日 广州细则 9月30日 深圳细则 10月1日 厦门细则 10月7日 上海细则 10月10日 宁波细则 10月12日 杭州细则 10月12日 南京细则 各地细则梨花开 政府反应加快 各地反应较为积极和迅速 从各地的反应看，此番政策出台后，各地反映迅速，细则跟进很及时，同时被认为本该在世博后出台的上海细则也突然出炉。 而三部委联合发文要求各地立即贯彻落实新“国十条”实施细则并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。 问责制使得各地已将遏制房价作为最重要的政治任务来看待 …………… 929政策与417政策比较 四个商业信贷一刀切 切断资金支持 全国统一 抑制需求 二套严令首付五成，利率1.1倍以上 ——强制切断不合理的改善性需求 90平米以下首套首付提升一成 ——强制切断不合理的首套自住需求 三套房停贷 ——强制切断投资需求的信贷杠杆 开始对二、三线实施异地限购 ——收缩了资本跨区流动范围 地方政府被收权，支持房地产需求的信贷自由度进一步降低。这是本轮政策一个重要的细化 需求方资金链收紧，资金投向受到管制，资金动能萎缩。这必然导致需求萎缩 成交面积 90平方米以下 91～143平方米 144平方米以上 8.1～9.30 590100 61281