深圳港澳8号营销策略汇报.ppt

目 录 03年以来，深圳住宅呈供不应求局面05年 供求关系矛盾爆发，房价开始高速上涨 市场大势小结 罗湖小户型市场分析 罗湖在售楼盘销售情况表 07年罗湖新增公寓户型分析 三级市场成交分析 罗湖公寓市场小结 银行对二手房贷紧缩及利率提高后，投资客户远离市场，罗湖公寓市场需求不旺 政策方面，由于禁外令的出台，罗湖公寓的重要客户香港人购买欲望减弱 在售楼盘普遍利用各种手段暗中降价，新开楼盘定位保守，自住需求将成为市场的主要需求点。 案例分析 案例分析小结 目前，市场观望情绪较为浓厚，成交艰难 限外令的出台，香港客户的诚意度大大减少 在如此市场下，只要价格能超出客户想像，仍然有足够的需求 项目概况 SWOT分析 产品定位 目标客户群需求共性 构成核心产品价值 客户定位 客户分类分析 而根据对新政后世金国际、葵花公寓，以及中原三级市场成交记录统计，目前使用酒店式公寓的人群主要是八大类： 高级白领——本地高收入、生活时尚年轻客户 国际商务客户——长驻本地跨国集团高级雇员 内地商务客户——差旅期较长的商务客户（投资业、咨询业、IT业、商人、设计师等） 初创期的小企业 本地soho一族 周边生意人 投资客 深港家庭 价格定位（初步） 通过价值提升体系的打造，港澳8号的均价可以提高20%左右，达到24000元/㎡ PART 3 营销策略 项目开发总纲 开盘时机选择 形象建立及项目推广 项目开发总纲 项目有两座（港丰大厦与东门大厦），目前预备分两期开发，一期为港丰大厦，二期为东门大厦 原则：一期以高档酒店式商务公寓入市，价格略低于市场预期，给客户超值感，在目前市场较冷清时达到开盘热销的效果（50%以上），在树立市场口碑的同时，迅速回笼资金，并启动东门大厦的各项事宜，在一期基本消化完毕时，二期借北京奥运强势推出 开盘时机选择 罗湖区在售楼盘竞争 罗湖区潜在竞争 政策预测 目前正处于银行紧缩银跟后市场的消化期，客户普遍观望，成交冷淡，根据05、06两年的经验，政策要2-3个月的适应期； 深圳政府方面，在近期已经拟出二手个税的征收细则和双竞双限政策，届时市场将更加冷淡。 形象建立及项目推广 营销核心 事件营销 A 中原二、三级市场员工大型推介会 片区客户网络 中原二级市场在罗湖片区已销售套数将近30000余套，成交客户累计40000 余户，登记诚意客户累计达3000000批。 中原三级市场罗湖片区地铺已成交达20000余套，诚意客户累计150000批。 酒店式管理需要什麽服务 服务内容 房产代租代管（不包租、不返租）、代办邮件收发、代订各类票务服务、房屋清洁、衣物干洗、全球酒店订票、24小时接待、代召的士、保险箱服务、住客留言服务、morning call服务、各种咨询（天气预报、电话查询等）。 酒店式管理 名仕阁与地王附楼带来的启示 二者地段如此相近，但如今物业价值却大相径庭。 地王附楼租金——120元/㎡ 名仕阁租金——60—70元/㎡ 酒店式管理 管理的执行力度——品牌 目前外人进入名仕阁，如入无人之地，随便出入，大堂、电梯厅昏暗脏乱；而要进入地王附楼，则必须同专人带领，经过重重电子关卡，大堂、电梯厅公共部分仍保持着足够的清新干净。管理的差异带来了物业附加值的差异，成为精明的投资客及自住客考虑的重要因素之一。 酒店式管理 因此，强调物业管理的品牌，并且提前加以充分展示，既是项目销售期高价位的支撑，又是项目未来保值增值的关键，成为影响客户购买决定的重要因素之一，必须引起足够重视。 酒店式管理 主要有以下三种方式 挂名顾问 直接管理 提供管理人员 酒店式管理 直接管理：必须提供300间以上的客房经营。符合酒店的相关标准。目前这种方式在产权式酒店上运用得较多，如东方银座。而其他物业一般无法提供足够的客房数量而不能采用此方式。 提供管理人员：只是管理人员参与管理。其他全为真正的物业管理公司人员。此种方式运用得更少。 挂名顾问：挂酒店的名作顾问，而真正的物业管理公司却另有其人。这是目前深圳同类酒店式公寓应用较多的模式。如金茂礼都挂阳光酒店顾问的名。 酒店式管理 一般说来，挂名顾问的方式既满足了发展商借五星级酒店提升自己物业形象的目的，又便于操作。是上述三种方式中较可行的方式。 由于本项目高端形象定位，因此必须提供高档次的酒店式管理服务，因此，最可行的方式为由世界知名品牌酒店管理公司挂名顾问，由自己组建或者聘请其他的酒店公司进行酒店式管理。 D 外销推广 项目位处东门，比邻罗湖口岸，是港人在深置业的重点区域； 1、中原香港200间地铺贴满项目销售广告 2、中原（中国）深港销售中心推荐 港澳8号 项目外销推广 PART