2012蚌埠商业房产调研报告.ppt

地理位置 本案位于淮上区在蚌端口的区域位置以及蚌端口在周边市区的位置，南至淮上大道，紧邻淮河，靠蚌埠市的绿色长堤，是蚌埠市重要的水源涵养地，生态环境良好。西侧为蚌埠主干道延安路，除了带动蚌埠地区的发展和消费外，还能吸引周边地区，如合肥、怀远、五河、固镇等地区同时辐射至江苏、浙江、山东等地的消费者群体。而且本案与蚌埠4A风景区距离仅有15分钟车程所自然形成的旅游辐区，更因京沪高铁经济带动，为本案建立消费区的起到了促进作用。 地块现状 一期开发建设项目共计三块区域地块，开发总亩数为322.97亩，总建筑面积40-50万平米左右。 交通状况 项目北至双墩路，南至淮上大道，紧邻淮河，西两侧分别为蚌埠市两条主干道延安路和解放路，拥有极佳的地理位置优势，周边路网发达，可达性强。 环境氛围 周边环境 虽然淮上区现行各方面条件还比较原始，但作为政府重点规划，力争打造新兴商业综合区域，建成后规划有序合理，市容整洁干净。但地块项目纵深方向环境比较复杂，人流也比较混杂且附近有可带来附加值的自然景观资源较匮乏。 从人文环境看，项目南临古老的淮河，北面则是悠久的双墩 遗址，景观、人文资源极佳。 区域广阔的发展前景吸引了大批实力雄厚的房地产开发商相继开工建设 市政与周围配套设施 周边规划 政府对区域的规划为新城商务区，已有数家商业团队入驻该区域。商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的商业与住宅也会拥有一定机会。 小结: 本项目位于新城规划的中心地段，交通发达，尤其是新建淮河大桥的规划建立使之与蚌埠市区之间的交通更加直接方便。周边项目的建设和中心区段的位置都使本项目成为新城商业的黄金地段，正是本项目开发的理想之所。 二、蚌埠市房地产市场宏观分析 蚌埠市经济与城市化的发展为房地产市场带来无限可能 在皖北六市中，蚌埠市GDP增幅居于首位，其他地市依次为宿州市13.7%，亳州市12.9%，淮北市 12.2%，淮南市12.1%，阜阳市12.0%。特别值得一提的是，在淮海经济区二十六市中，蚌埠市的GDP增幅仍居第一位 。 蚌埠现今城市人口100万，总人口360，城市化程度28%。 蚌埠着眼于建设皖北龙头城市的目标，坚持产城互动和城乡联动，加快城市化和城乡一体化进程，预计到到“十二五”末，让城镇化率超过50%。 蚌埠商业房产发展模式由单一功能布局向多元化产品体系升级。 随着市场需求朝多元化方向发展尤其是中高档市场巨大的潜在需求，城市综合体势在必行。 与以前商业地产相比城市综合体中会有大量的综合性物业出现它是集顶级住宅、星级酒店、商务物业、多功能公寓、大型商业广场于一体的建筑集群。较以前的商业地产综合品质有较大的拔高，其目标主要是为了满足高端企业和客户需求。 蚌埠市商业房产由百大、百惠向商之都、宝龙、万达的转变正是说明了城市综合体的市场需求。 2009年末，全市（含县）总户数103.38万户，总人口360.64万人，比上年增加2.33万人，增长0.7%。其中市区92.52万人，占人口总数的25.7%；县区人口268.1万人，占人口总数的74.3%。 　　 蚌埠市人口结构的变化带来了消费力与消费结构的转变，本地居民的置业条件与能力都有所提高 随着经济的发展，政府新的城市规划，蚌埠的城市圈格局正发生着前所未有的变化。城市综合体房产模式的需求，居民消费结构改变，置业能力的提高，必将促使城市经济活力的爆发。但处于三线小城市的蚌埠，距成熟商业房产市场还有一定的距离，其可挖掘可发展空间十分巨大。 三、蚌埠市房地产市场微观分析 淮河路商业带 西区商业圈 本区人口密度大，小吃、服饰、小家电及社区娱乐普遍。但缺乏管理，明显落后于其他商业圈造成高消费人群的流失。张公山公园以西。 新城区商业带 宏业路商业带 朝阳路商业带 光彩大市场 物流中心，百货商品集散地，服装、建材、五金和汽车业。东海大道以南的批发市场。现为发展初期，居住和公共设施还不完善。消费人群针对整个蚌埠区域。 本区万达城市综合体正建设中，办公、住宅、商业、娱乐集一体的商业综合体正是蚌埠城市化的一个典型阶段。 商业特征分析 对于蚌埠而言其商业带龙头还是淮河路商业圈，虽然新城区商业圈业已形成规模，只能在区域配套设施上与淮河路博弈，但其在居民消费观念中和人流量都还是不能与之比肩。 各商业房产业态概况分析 一、商铺 二、办公写字楼 蚌埠写字楼先前多集中在淮河路商业区（CBD），但是户型和物业都已难以符合现代企业的需求。蚌埠写字楼现今发展趋势呈现发散状，新城区的宝龙、财富广场、投资大厦都是新建立的偏大型中高档写字楼。光彩的凊德大人和万达写字楼也占有了一定市场。 本区现有写字楼概况如下表： 蚌埠办公类房产也是与时俱进，