2011年前期嘉祥项目市场调研报告.pptVIP

2011年国家房地产政策： 1. 2011-1-18 差别化房贷政策： 中国银监会17日召开2011年工作会议。会议强调，2011年将重点防范信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险四大风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要. 政策分析： 差别化信贷政策，对于投机性购房者及多套房投资者有一定的抑制作用，也将导致开发商面临较大资金压力。 2. 2011-1-26 新“国八条” ： 【政策原文一】进一步落实地方政府责任。各城合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 政策分析：短期来看，此举将左右市场预期；对地方政府产生了实质压力，使调控责任清晰化。 【政策原文二】加大保障性安居工程建设力度。多渠道筹集保障性住房房源；扩大住房保障制度覆盖面；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加公共租赁住房供应。 政策分析：对稳定城市房价将有一定的作用，对对投资客产生心理抑制作用。 同时也要看到，保障性安居工程总量相对珠海历年房地产市场交易总量仍属偏低状态。对市场的冲击力度仍是不足。? 【政策原文三】调整完善相关税收政策，加强税收征管。个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。 政策分析：税收力度全面收紧，累加效应逐步显现。短期内可能吓退部分购房者，但长期来看甚至会推高房价。 【政策原文四】强化差别化住房信贷政策。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严查商业银行差别化住房信贷违规行为。 政策分析：致使投资、投机性购房的空间被进一步压缩，加大了资金压力，威慑作用大于调控作用。 3.上调存款准备金率 2011-1-20上调人民币存款准备金率0.5%。 2011-2-24上调人民币存款准备金率0.5%。 2011-3-25上调人民币存款准备金率0.5%。 2011-4-21上调人民币存款准备金率0.5% 政策分析： 开发商：四轮存款准备金率的上调，银行放贷能力受束缚，进一步抑制开发商房地产投资。 客户：促使部分客户将资金转向银行、证券等金融机构，购房需求受到间接抑制。 4. 2011-4-6 住房公积金存贷款利率调整 五年期以上公积金贷款利率上调0.2个百分点 政策分析： 此次公积金贷款的调整将主要影响城市中普通居民购买需求，从比例构成上看由于房价涨幅较大的城市与公积金贷款无关，投机性购房需求占较大比重，因此此次公积金贷款规则的调整，对二三线城市的影响将大于一线城市。 国家出台相关新政旨在限制过快上涨的房价，减少房价泡沫，规范房地产市场，促进其良性发展。 嘉祥房地产市场处于起步阶段，市场需求比较旺盛，整体均价较低，房价稳定上涨。嘉祥政府尚未出台具体的地方政策。 对于房地产相关政策，政府表示严格执行，但相关具体政策并未出台。 针对部分城市近期限购令政策，嘉祥县政府尚未出台相关政策。 历史概况 嘉祥县境内资源丰富。已探明有煤面积125平方公里、总储量 16,94亿吨，梁宝寺煤田煤炭地质储量10亿吨，煤质为气肥煤，现由肥矿集团建矿开采。金屯 镇东部，深层有丰富的煤炭资源，待进一步勘查。新挑河乡坡刘一带煤田面积约6平方公里 ，地质储量约5000万吨，现由里集团建矿开采。 嘉祥县石灰岩储量丰富，品种齐全，全县石灰岩探明含量约为90亿吨，既有厚层状、巨厚层状石灰岩，也有板状及条带状石灰岩。既有 质纯灰岩，又有鲕状灰岩、竹叶状岩、豹皮状灰岩和白云岩。 区域整体规划 城区未来将逐步东进。 老城区：主要集中在济董公路以南，嘉金公路以东，铁路以北，萌山路以西的现状老城区。以商业贸易、文化娱乐、生活居住等为主要发展内容。 新城区：主要集中在萌山路以东，济董公路以面，兖兰路以北，经四路以西的区域内。该区域是未来城市发展的主要区域。形成以行政办公、文化娱乐、工业、商业服务、生活居住为主的综合性新城区。 用地向东向北发展 嘉祥县城总的发展方向为向东向北发展 本案 本案位于老城区，嘉祥县城区的逐步东进，对于本案是一个不利因素，但是短时间内，新城区不论是配套设施还是商业氛围都无法与老城区相抗衡，项目优势依然明显。 宏观市场研究 宏观环境 区域发展 行业政策 区域商业状况 周边商业状况