2010年某中南世纪城房地产项目总体定位研究报告.pptVIP

Market—guide Market—guide Market—guide * 盐城中南世纪城项目 — 总体定位研究报告 委托方： 中南集团 受托方： 上海恒辉市场咨询有限公司 日期： 2010年7月 * 项目指标解读 项目 数量 单位 用地面积 1063474.00 m2 总建筑面积 3029086.96 m2 其中 地上建筑面积 2239681.96 m2 地下建筑面积 789405.00 m2 地上建筑面积 2239681.96 m2 其中 公 建 商业 219564.00 m2 其中 净商业面积 218685.74 m2 物管用房建筑面积 878.26 m2 办公 99889.82 m2 其中 净办公建筑面积 99490.26 m2 物管用房建筑面积 399.56 m2 公寓式办公、酒店式公寓 281975.96 m2 其中 净公寓式办公、酒店式公寓面积 280848.06 m2 物管用房建筑面积 1127.90 m2 3ⅹ15班幼儿园建筑面积 15000.00 m2 配建农贸市场 6000.00 m2 代建社区管理用房 5000.00 m2 住宅配套商业 70474.8200 m2 其中 净住宅配套商业 70192.92 m2 物管用房建筑面积 281.90 m2 住 宅 住宅建筑面积（含15%中低价位住宅） 1541777.36 m2 其中 净住宅建筑面积 1530984.92 m2 社区活动用房面积 10792.44 m2 地下建筑面积（含人防面积96930.00） 789405.00 m2 其中 机动车停库建筑面积 591500.00 m2 非机动车停库建筑面积 197905.00 m2 容积率 2.11 建筑密度 20.16 % 绿地率 37.51 % 总户数 13409 户 机动车停车位 16900 辆 非机动车数量 79162 辆 * 项目指标解读 地块 商业 住宅配套商业 公寓式办公、酒店式公寓 办公 1A 60,483 -- 85,760 -- 2A 80,000 -- 58,658 29,967 3A 44,809 -- 62,359 29,967 4A 34,272 -- 53,950 -- 2B -- 8,925 21,249 -- 5A -- 20,120 -- 39,955 6A -- 13,500 -- -- 7A -- 27,930 -- -- 合计 219,564 70,475 281,975 99,889 建筑面积（单位：平米） * 项目总体定位 餐饮、休闲娱乐一条街 家庭休闲娱乐主题城市购物中心 超五星级酒店 酒店式公寓 邻里中心 将办公面积集中到2A地块的塔楼部分，与3A部分的超五星酒店形成两座标志性建筑。 社区配套商业 疏导办公人群到1A地块进行餐饮、休闲娱乐消费，拉动1A地块商业。 * 项目总体定位——沿解放南路商业设计 * 项目总体定位——餐饮、休闲娱乐一条街 项目商业功能组合模块 餐饮、休闲娱乐中心产品定位主要由休闲娱乐区域和 餐饮美食街区两部分组成。 KTV 洗浴/桑拿 美容/美发 电玩/游戏厅 茶馆/棋牌 网吧 中式正餐(各地菜系) 异国餐饮 自助餐厅 休闲餐饮 * 项目总体定位——餐饮、休闲娱乐一条街 餐饮、休闲娱乐中心产品定位 项目 作为中南世纪城先期开发的项目，承担着带动项目周边人气的重任，因此餐饮、休闲娱乐项目必不可少； 目前盐城现有的东进路餐饮、休闲一条街在当地影响较大，但不足之处也显而易见； 本项目在弥补东进路不足的同时，应尽可能与其他商业形成差异化竞争； 档次 城南新区居住环境优越，居民的生活水平相对处于盐城相对较高的水平，因此本项目的定位以中高档为主。 环境 餐饮方面，弥补盐城主要的餐饮街东进路的不足，在菜系方面更趋于多元化，以大型中餐厅为主（包含全国各地菜系）、异国餐厅等多种菜系； 同时，在就餐环境方面，营造舒适、轻松、浪费、温馨等不同情调的就餐环境。 配套设施 本项目有条件提供充足、方便的停车位，利用此得天独厚的优势，易于吸引驾车一族来本项目消费。 项目总体定位——餐饮、休闲娱乐一条街 * 功能和业态配比 档次配比 行业和功能组合 餐饮：休闲娱乐 = 60%：40% 档次配比： 为中产阶层家庭娱乐、休闲生活提供服务。 项目总体定位——家庭休闲娱乐主题城市购物中心 * 本项目以高品质、健康、欢乐、文化为核心诉求，为盐城消费者尤其是城南居民提供集购物、餐饮、休闲娱乐、教育以及文化于一体的家庭型休闲娱乐生活方式购物中心。 核心价值 以高品质购物为核心元素，倡导时尚品质生活 以影院、精品书店、等为核心元素，为家庭构建一个文化品位的消费场所 以亲子、儿童娱乐、儿童教育等为特色，营造温馨、轻松、欢乐