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浅谈房地产开发公司项目工程管理 目 录 第一节 概 述 ……………………………………………………….….1页 第二节 房地产开发的程序………………………………………….……3页 第三节 房地产企业管理的范围和内容…………………………….……7页 第四节 房地产开发企业应具备的企业文化……………………….……8页 第五节 公司工程项目管理人员应具备条件…………………….……..9页 第六节 施工准备阶段房地产开发对项目工程的管理…….………….11页 1、根据初步设计，绘制施工现场总平面布置图…………………11页 2、根据批准的建筑总平面图进行岩土勘察及单位选择…………11页 3、选择和工程相匹配的监理单位…………………….………….12页 4、房地产开发项目工程承包单位的选定………………….…….17页 第七节 施工阶段工程部对项目工程的管理……………………. ….….19页 1、工程项目进度管理………………………………………………20页 2、工程项目造价控制与管理………………………………………21页 3、建设项目工程施工质量的管理…………………………………30页 4、项目工程的安全文明施工管理…………………………………33页 5、工程项目合同的管理……………………………………………34页 6、工程项目的信息管理……………………………………………43页 第一节 概 述 房地产业是从事房地产开发、经营、管理的行业。房地产作为第三产业，在国民经济和社会发展中占有相当重要地位。它为改善人们居住和生活条件为社会创造财富，并通过税收成为政府财政收入的主要来源。房地产业与建筑业有着密不可分的联系。因而，它可带动其他行业的发展，如建筑、建材、化工电器、装修与家具等相关产业，从而可刺激整个社会经济的发展。 现代房地产业在咱们国家兴起，虽然是近十多年来的事，但其来势迅猛，很富有生命力，房地产业已经成为国民经济的一个重要产业。然而，房地产业也存在着种种问题：一是违规开发；二是广告虚假；三是缺斤短两；四是中介市场鱼龙混杂；五是合同欺诈；六是物业管理不规范等等。为什么会产生以上这些不良情况，究其原因，主要是有的从业人员有法不依、有章不循、业务素质低下。因此房地产业到了全面提高行业素质，不但要追求工程质量，而且要追求全方位的质量。 房地产开发经营管理是一门涉及面广、专业性和综合性较强、内容较为复杂、多科学知识相交叉的管理科学。房地产业的从业人员除必须具备专业知识外，还应掌握相关学科的知识。 房地产企业的经营与管理两大内涵：其一是“经营”就是策划，主要涉及企业的发展方向、发展目标、发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动。其目的在于不断提高企业的生命力与经济效益，从而保证企业得以不断发展壮大。其二是管理，所谓管理就是实施。是指为实现企业经营总目标，是对企业各种要素及其运行施加的一系列组织与调控。什么是管理？管理是人们相互协作、共同劳动，这种相互协作、共同劳动要经常性、实际操作性并有它的反复性。房地产经营管理，要受各种类型的政策及法律条约的影响。因此，对开发商来说不仅要看到丰厚的经济回报，更应估计到各种可能来自政策、法律方面的风险。 有一本书这样写道：将一个房地产公司比作一辆车，那么“经营”就是方向盘，而管理则相当于发动机与车轮。方向正确，驱动力越大效益越好；方向正确，但驱动力小，效益就差。这次授课是发动机与车轮，不谈方向盘。 第二节 房地产开发的程序 其一：房地产产品的形成有其内在的规律性，如从设计、施工到房屋销售服务，从土地开发到房屋开发等，其次序不能颠倒，开发工作必须遵照房地产产品形成的规律有条不紊的进行。 其二：由于房地产开发具有投资大、风险大的特点，开发企业不能盲目的仓促地上开发项目，必须按照一定的科学程序，先做充分的论证，再决定上什么项目，建多大规模的项目，从而减少投资风险，并对项目的实施过程做精心的设计、周密的安排、使开发项目顺利进行。 其三：为了使房地产开发符合城市规划，促使城市的社会经济发展，保护广大房屋消费者的利益，政府制定了审批制度，以便对房地产开发进行引导、监督和管理。 建设用地规划许可证，核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划、维护建设单位，按照城市规划使用地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理法律依据。 土地使用权证，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。 建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。 建设工程开工许可证：开发企业到建委工程管理部门申办开工登记手续经管理部门审查，签署同意开工