港中旅燕郊温泉休闲度假项目可行性建议书.doc

目 录 前 言 3 一、项目发展背景解读 4 （一）时代背景——从旅游规划到休闲规划 4 （二）环境背景——从区位优势到市场机会 4 （三）项目背景——从观光到休闲、体验 5 二、项目发展条件剖析 5 （一）旅游资源条件分析 6 （二）项目优劣势分析 7 三、项目定位分析——寻找项目真正的灵魂 10 （一）项目名称确定 10 （二）市场定位 10 （三）主题方案构想 12 四、开发战略 14 （一）从战略眼光看项目——从片区发展到区域带动 14 （二）从产品类型趋势看项目——复合型休闲度假是方向 14 （三）开发思路——休闲旅游产业综合体 14 五、近期规划与主要产品设计 17 （一）规划蓝图 17 （二）主要产品设计 17 六、中远期发展蓝图 20 （一）景区规划（“1212”） 20 （二）主要产品设计 21 七、经营模式初探——三区合一的组合模式 21  一、项目发展背景解读 在接触项目的过程中，我们感受到，燕郊温泉休闲度假项目的打造是一次从旅游规划到休闲规划的跨越，既不能仅以旅游的眼光看资源，也不能按照传统旅游的套路做规划，应当跳出旅游做休闲。 我们认为：项目应当成为燕郊及京东地区最具代表性和号召力的“温泉主题休闲品牌”，以高端休闲产业构建为依托，形成围绕特色“温泉休闲”生活方式的休闲度假旅游房地产综合品牌。 （一）时代背景——从旅游规划到休闲规划 进入21世纪，中国房地产业和旅游业发展气势如虹、风流尽显。有精深见地与独立思想、深谙领导与管理之道、专业精通的杰出经营人才在这两个充满机遇的朝阳行业的结合中彰显优势、独占鳌头。游乐场、工农业旅游点和度假村等人造景区开发如雨后春笋。一方面是90%的主题公园等景区资不抵债，一方面是经营良好的投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢；一方面是地产商人手捧万金无处投资，一方面是数以万计的景区养在深闺待人识。针对企业投资景区的决策疑虑和操作困惑，从政策解读、供需对接、风险规避、规划制定、管理模式、宣传推介、赢利分析提供一条龙的指导为燕郊地理位置得天独厚，位于环京津、环渤海经济圈核心，与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里，距空港首都机场25公里，距海港天津港120公里，可承东启西、经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台。 由于工业文明的快速发展，这样的自然环境虽然已比较珍贵，但其在北京周边地区并不是唯一的。由于观赏价值、历史文化价值、珍惜程度等方面的欠缺，这种自然环境本身的旅游吸引力仍然有限，因此该项目将来的主要任务是进行休闲项目的开发和休闲设施的配置。 基于以上分析，该项目所依托旅游资源的开发方向应该是： 利用温泉和优美的原生态自然环境，为游客提供休闲娱乐空间。 （二）项目优劣势分析 1、项目开发的优势分析 一般我们主要从以下几个方面来考察一个项目的开发优势： 资源方面的优势、市场方面的优势、制度方面的优势。 项目组成员认为：如果将某一个方面的优势分成5个级别来进行评价（很明显、明显、一般、不明显、很不明显），该项目在资源方面的优势一般，在市场方面的优势很明显，在制度方面的优势明显。如下图所示。 根据以上分析发现，该项目的主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时车程。因此，该项目应该是一个市场依附型的休闲旅游目的地。 2、项目开发的劣势分析 在实地考察分析，项目组内成员研究讨论的基础上，项目组认为该项目开发存在以下3个明显的劣势： （1）自然风光吸引半径有限 项目组对该地块自然风光进行判断所得出的结论是：田园风光明显，生态环境较好，但缺乏知名度高、市场影响力大的核心自然风光吸引物。很显然，旅游资源的知名度和其市场吸引半径呈明显的正相关关系。该项目地块自然风光很一般，除了潮白河，没有其他的自然景观。这就决定了本案的自然风光市场吸引半径是很有限的。 （2）人文底蕴历史渊源缺乏 人文底蕴常常也是一个旅游目的地吸引力的重要组成部分。从聚落建筑、民俗风情、宗教内涵等方面考虑，项目所在地的人文底蕴是欠缺的，这在一定程度上削弱了该项目所在地的旅游吸引力。 历史渊源往往给游客的参观访问提供了一个由头，然而从古遗址、历史事实、逸闻趣事、神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏一定的历史渊源，不能给游客的参观访问提供一个很好的由头。 （3）项目地块休闲容量偏小 项目总占地约2000余亩，除去将来要做房地产开发的1000亩预留低，剩余可作为旅游休闲度假的有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态的多样性组合设计与规模经营。项目地块较小的休闲容量，为休闲旅游活动的有效开展造成一定的难度。 3、项目开发可能会面临的风险 项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下3个风险。 （1）地产开发破坏原生态自然环境氛围的风险 项目地块总面积有限，如果不能对地产开发的密