南京河西第壹区悬宫大酒店项目可行性建议书.docVIP

目 录 绪 言 3 第一章 项目总论 4 第一节 项目简介 4 一、项目名称 4 二、项目投资方 4 三、第壹区项目整体概况 4 四、第壹区悬宫大酒店概况 5 第二节 项目的功能布局 6 第三节 酒店主要产品的目标市场 6 第二章 项目的投资背景和意义 9 第一节 项目投资背景 9 第二节 项目投资的重要意义 10 第三章 市场分析 11 第一节 中国旅游市场分析 11 第二节 南京市经济及旅游市场分析 12 一、南京市经济概况及经济环境 12 二、南京市旅游业发展状况 17 第二节 悬宫大酒店的综合优势分析 24 一、区位优势 24 二、SWOT分析 24 三、南京市高星级酒店行业经营状况及评价 26 四、市场预测 27 第三节 价格和宣传策略 28 一、酒店定价策略 28 二、酒店宣传策略 28 第四章 项目投资及资金筹措 30 第一节 投资预算及资金的使用安排 30 第二节 建设情况 31 第三节 2005年11月末酒店资金到位及使用情况 31 第四节 资金筹措和还款计划 32 第五章 经营测算 33 第一节 第一年测算结果 33 第二节 酒店前10年的经营情况 35 第六章 投资评价 36 第一节 财务盈利能力分析 36 第二节 清偿能力分析 36 第三节 不确定性分析 36 第四节 财务敏感分析 37 第五节 财务评价结论 37 第七章 可行性研究结论 37 第八章 附 件 38 第一章 项目总论 项目简介 一、项目名称 项目全称：南京河西第壹区悬宫大酒店 二、项目投资方 第壹区是由江苏滨江第壹区投资有限公司（以下简称：滨江公司）投资建设，并独立持有产权及经营权的综合性文化及配套商业物业项目，是滨江第壹区公司成立以来的第一个项目。本报告的标的物是第壹区项目中的一个子项目——悬宫大酒店。 江苏滨江第壹区投资有限公司作为新崛起于南京地产界的一家专业房地产开发公司，经营状况良好，目前正处于迅速扩张的战略发展阶段。 三、第壹区项目整体概况 （一）、第壹区项目建设地点 项目坐落于南京市河西新城，在滨江大道、青石硬路、上新河路之间，紧邻地铁一号线奥体中心站。项目周边环绕奥体中心、河西新城中央商务区（CBD）、金陵图书馆、江苏歌剧院、明基医院、南京新城科技园等城市功能性设施。中国房地产知名企业开发建设的高尚居住楼宇在此区域星罗棋布。 （二）、项目建设规模及时间 项目用地为文化展览及附属配套商业用地，用地总面积为163.6亩，总建筑面积达9.73万平方米，包括：艺兰斋美术馆建筑面积为3.03万平方米，其中地上2.1万平方米，地下0.93万平方米；UME影城，包括一个500座放映厅、两个200座放映厅、4个50座放映厅，总建筑面积达6500平方米；城市酒店（五星级标准）2.2万平方米，约175间客房；国际时尚·商务休闲街区，其地上、地下可营业的面积总计为3.388万平方米。地下停车场部分可布置停车位400-800个（可改双层）。项目的建筑容积率为0.6，占地率为24%。 本项目是南京市河西新城区标志性建筑之一，计划于2005年8月份全面竣工验收并投入运营，以配合2005年10月在南京举行的第十界全运会。由于建筑各单体体量都不大，地下仅为一层，地质条件良好，又及各建设管理部门非常配合，因此目前项目建设进展顺利，2005年2月份全面封顶并进入设备安装及内外装修装潢阶段。 四、第壹区悬宫大酒店概况 （一）、酒店基本情况介绍 国际著名的荷兰设计机构Mvr DV小组的雅科布（Jacob Van Rijs） 人员编制 总办 4 人力资源 3 财务 15 销售 8 餐饮 110 前厅 25 客房 60 工程 20 安全 2 其他 15 小计 280 项目的功能布局 悬宫大酒店的整体功能布局须等装潢设计师进驻本项目时，再行确定。 酒店主要产品的目标市场 南京市经济快速持续的增长，对酒店行业的发展有巨大的推动作用。南京作为旅游胜地、我国著名的文化名城、长三角区域中心城市之一和外向型经济蓬勃发展的城市，每年都有高端会议、商务、旅游、休闲度假客人。依据这样的市场条件，河西悬宫大酒店具体客源市场的定位如下： 根据市场的调研情况，对客户群细分后，现阶段（3-5年）悬宫大酒店将形成以会议、休闲度假客人为主，商务客人、高档旅游团队为辅的客源架构。长远看以商务客人为主。 未来客户群的主要为会议、休闲度假客人，其中会议客人35%，此外，度假休闲客人的比例为30%，商务客人10%，常住客人10%。高档旅游团队的比例为15%，整体定位于高档休闲体验型酒店。（未来将定位于高档文化商务