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第二章：房地产价格 第一节：房地产价格的概念 第二节：房地产的供需 第三节：房地产价格的特征 第四节：房地产价格的种类（重点） 第一节：房地产价格的概念 2、房地产价格形成条件： （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求 第二节：房地产的供需 二、需求 1、需求的主体：买房人、租房人 2、形成需求的条件：有效需求 3、影响需求的主要因素 （1）房地产价格 （2）消费者收入状况 （3）消费者偏好 （4）相关房地产的价格（替代品、互补品） （5）未来预期 第三节：房地产价格的特征 一、房地产价格与一般物品价格的相同点 二、地价与一般物品价格的不同点 三、房地产价格的特征 一、相同点（3点） 1、都是价格，用货币来表示 2、都有波动，受供求等因素的影响 3、都是按质论价：优质高价，劣质低价 二、不同点（6点） 1．生产成本不同 2．折旧不同 3．价格差异不同 4．市场性质不同 5．形成时间不同 6．供求变化不同 三、房地产价格的特征（5点） 1．房地产的价格受区位的影响很大； 2．房地产价格实质是房地产权益的价格； 3．房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金； 4．房地产价格是在长期考虑下形成的； 5．房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。 第四节：房地产价格的种类 共14组，不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同。 一、使用价值和交换价值  二、投资价值和市场价值 三、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值 四、原始价值、账面价值和市场价值 例1：某公司于2004年以500万元的价格购入某房地产作办公楼，财务上按每年30万元计提折旧。根据估价师调查，该房地产的市场价现为550万元。 五、市场调节价、政府指导价和政府定价 六、土地价格、建筑物价格和房地价格 七、基准地价、标定地价和房屋重置价格 基准地价： 是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 标定地价： 是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。 房屋重置价格： 是某一基准日期，不同区域、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。 八、总价格、单位价格和楼面地价 楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价＝土地总价÷总建筑面积 容积率：是指一定地块内建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值。 容积率＝总建筑面积÷土地总面积 例2：某地块土地面积为1000平方米，其上建筑物的建筑面积为2000平方米，购入该地块花费250万元，试求： （1）该地块的容积率 （2）该建筑物的楼面地价。 九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格? ? 十、拍卖价格、招标价格和协议价格 十一、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值 例3：某经营者花费100万元购置一块建筑场地，然后再花费500万元修建一幢办公楼： （1）该经营者以全部房地产作为抵押物向银行进行抵押贷款，银行评估