衡阳项目前期策划报告.ppt

物业配比建议 总占地面积 166.5亩 总建筑面积 30560㎡（按容积率3计算） 酒店 4星级 25000㎡ 满足周边企业商务接待需求 集中商业 　 21000㎡ 生活类大型超市、特色餐饮、临街便利店 特色商业街 　 8000㎡ 服饰、精品、特色小吃、KTV、酒吧、网络会所、美容美发等 豪华会所 　 3000㎡ 健身中心、室内羽毛球场，游泳池，台球馆等 公共配套 　 5000㎡ 双语幼儿园、社区康复中心 住宅 （约238000㎡） 精装公寓 30-50㎡ 15% 2房 80-90㎡ 25% 小3房 95-115㎡ 30% 大3房 115-130㎡ 20% 4房及复式 145-180㎡ 10% 方案一 立足现实，着眼于未来3-5年发展，商业住宅比约为2：8 方案二 总占地面积 166.5亩 总建筑面积 305650㎡（容积率按3.0计算） 酒店＋公寓 35320　㎡ 洋房建筑面积 69000　㎡ 高层建筑面积 143840　㎡ 商业建筑面积 51868　㎡ 豪华会所 2500　㎡ 幼儿园 3122　㎡ 布局全城，着眼于未来5-8年发展，商业住宅比约为3：7 阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段 物业 普通高层/招商启动 精装公寓 集中商业/花园洋房 景观高层 情景商业街 主推产品 90－115M2 30－50M2 80/120/140M2 130/180M2 40－60M2 策略思考 首批面市，以位置相对较差，单价不高，总价低的单位首先撬动市场。同时招进超市，改善周边及社区配套 次批以精装修公寓面市，以低总价打动客户，从而拉抬整个销售单价，项目高端形象初步建立。 在销售总价拉升之后，迅速推出剩余小高层，一期交房后，社区人气走旺，推出商铺。 园林实景呈现之后，加推最后一批景观单位，大平层，类别墅，豪宅典范，单价及总价最高。 最后推出沿街商铺，小面积，高单价，高利润实现完美收官。 销售阶段 一期一组团 一期二组团 二期组团 三期一组团 三期二组团 策略 起势 承势 转攻 颠峰 收官 分3期开发，5批次组团不断加推，刺激市场。 分期开发建议 建议风格建议 * 项目形象 第三代人居 国际化 纯格调 自我实现 尊重 心灵归属 目标客户 菁英阶层 精致典雅的新古典主义 地块－－立足现实条件 客户——中高端品质 战略定位——突破区域价值 地块周边缺少自然景观和良好的外部环境，缺泛欧式和新中式建筑的外部条件。 该风格沉稳耐看，能够彰显高品质，符合客户注重生活品质的价值主张，同时体现身份价值 风格彰显的高品质能够体现楼盘档次，体现公建化、纯格调的整体定位，并且成为区域领跑者，突破整个区域价值 新古典主义建筑风格——现代与古典的结合，欧洲建筑元素的简化运用，稳重高贵，演绎纯粹，体现格调 主要特征是把古典主义和现代主义结合起来，并加入新形势 ； 建筑外观吸取 “欧陆风格” 元素，并加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化； 色彩稳重，体现华贵典雅与时尚现代。 创新价值点一：复式挑高——楼王表现。对于四房的变相运用，增强室内空间尺度，体现性价比，弱化平层四房总价抗性 局部规划四房的小高层、高层楼梯，建议将平层四房变相转化设计成挑高复式，同样达到四房功能性； 通过复式挑高设计，增强室内空间尺度（客厅、餐厅挑高5.6米以上），体现性价比，弱化平层四房市场表现总价抗性影响 创新价值点二：酒店式公寓 区域内蓝领、白领阶层数量庞大，市场存在一定需求； 路口昭示性强区域布置塔楼公寓，拉升项目价格； 以酒店式公寓产品区隔市场，拔高项目形象； 小面积,低总价,便于项目单价的提升。 创新价值点三：精装王座（考虑方向） 建议在社区中心的中央广场处，以视野最佳、楼间距最大、景观价值最好的部分高层大户产品，通过全精装修奠定其景观“楼王”的地位，以此作为价格标竿拉升项目价格。 推售时可先拿一栋试水，以试探市场接受度； 创新价值点四：双首层商业设计 进入地上二层 进入地上一层 在一层临街位臵设臵“双首层”入口。消费者可以从入口直接进入一层，也可通过扶梯进入二层购物，这样对消费者来说，二层也变成了首层，增加了二层的进入性，提升了其商业价值。 “双首层”的垂直交通设计使消费者可以从大街上直接进入两层，这两层就全都变成了首层，增加了整体商业价值 产品提升点一：功能套型设计（强调实用、舒适与居住人性化体现） 94㎡三房二厅一卫 82㎡二房二厅一卫 独立玄关、储藏柜 生活阳台及洗衣房 U型厨房 主卧套房功能（独立衣帽间） 步入式景观阳台 万科U5户型居住人性化体现（140㎡） 实用功能套型设计则主要是通过增加面宽，减少进深的方式控制房型面积，同时满足套型采光通风的需求； 舒适居住户型设计则建议