鼎城房地产项目可行性研究分析报告.docVIP

宿迁鼎城房地产项目 可行性分析研究报告 XX工程咨询公司项目可行性研究报告项目建议书资金申请报告可研报告 第一章 总论 一、项目概况 （一）项目名称 鼎城（暂定）. （二）建设地点 本项目位于宿迁市古黄河畔，东邻青年中路，西接楚街商业街，南依西湖路，北靠洪泽湖路。 （三）主要建设指标 该项目规划总用地范围283475㎡（计425亩），居住总户数3772户。 开发总面积：51万平方米 住宅面积：37.4万平方米 商业用房建筑面积：13万平方米 公共建筑面积：5240平方米 建筑密度：35% 容积率：1.90 二、可行性研究的依据 1、原北工院设计“旧城改造项目规划方案” 2、国家现行政策、法规及有关设计规范 3、集团房地产公司相关人员余文博、廖骁俊在宿迁期间的市调资料及江苏三鼎房地产侍卫东市调资料 4、宿迁市政府机构有关部门提供的相关基础资料 5、网络信息资料及近期同行业策划机构提供的信息资料 三、研究范围及内容 1、项目背景及建设的必要性 2、市场分析 3、建设规模 4、建筑设计方案 5、环境保护与节能 6、项目实施进度安排 7、物业管理 8、投资估算与资金筹措 9、财务效益评估 10、不确定性分析 四、项目主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标见下表（拟定指标） 序号 项 目 单 位 数 量 1 项目占地面积 万平方米 28.3475 2 总建筑面积 万平方米 51 3 住宅套数 套 3772 4 住宅建筑面积 万平方米 37.4 5 商业用房建筑面积 万平方米 13 6 建筑安装工程费用 万元 7 运营费用 万元 8 建筑容积率 9 开发建设总投资 万元 10 单位建筑面积平均造价 元/平方米 第二章 项目提出的背景及建设的必要性 一、项目提出的背景 自地级宿迁市成立以来，至今十年整，在这十年里，宿迁快速的城市建设，强有力的招商引资力度，吸引着无数外来投资者。在中共江苏省委《‘十一五规划’建议》中强调“重点加大对宿迁的扶持，下更大力气帮助宿迁实现突破。” 2005年宿迁市房地产开发投资38亿元，同比增长50％，完成开发面积465万平方米。其中市区有近70家开发企业，在建项目有61个，投资总额达21亿元，开发面积206万平方米。 2006年，也是“十一五规划”的开局之年，宿迁市委、市政府国进一步加大对房地产业的扶持力度，推出了《关于实施中心城市人口五年倍增计划的若干政策意见》，给予了“淮海经济区”最优惠政策，强力推进房屋拆迁，加大土地供应和房地产开发力度，引导住宅消费。 根据宿迁市住房建设规划（征求意见稿（2006-2010））提供的相关数据显示，截止2005年底建成区常住人口为35万，人均住房建筑面积约25.90平方米，依据《宿迁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中2010年中心城市常住人口要达到60万，人均住房使用面积不低于30平方米的规划要求，规划期内，全市城市住房总建设面积为1074万平方米。 随着旧城改造的进一步加大，引进外资的进一步加强，拆迁居民不断增加，住房需求也将不断增加，随着居民生活水平的提高，对住房的要求也在不断提高。通过本次市调及参考相关资料，规模大品质高的楼盘销售情况都非常好。 本项目正是依据上述背景资料提出。 二、项目建设的必要性 （一）符合国家产业政策及地方发展规划的要求 建设 “普通商品住宅”是当前国家重点鼓励发展的产业，也是为了抑制目前高速增长房价,是我国政府和人民共同关心的大事。 本项目的建设将充分体现宿迁市建设高起点、高标准、高水平的要求，既能达到“普通住宅”的要求，又能有效改善市区居民的住房条件，为社会提供相当数量物美价廉的住房。 （二）符合现代人居工程及我国住宅建设发展方向 随着国内房地产市场的成熟，住宅建设步伐的加快，住宅的投资结构趋于合理，高标准的新型住房已经成为房地产市场的主体，深受市民的青睐。个人购房比例不断提高，全国城镇商品住宅中个人购房比例已超过80%。房地产开发以市场为导向，以质量取胜的观念已建立。 （三）符合城市建设的需要 本项目的开发建设，不仅可以缓解市区内的拆迁压力，还能通过组团内企业的搬迁，优化城区结构布局，加快城市化进程。就目前宿迁发展趋势看，本项目将成为新老城区中高端商住一体化的纽带。新城区的发展已成规模，几个现代化区域已经形成，本地块正好在新城区和老城区结合部，路北是马陵初级中学，河东即是实验小学和马陵中学。对本项目开发又增加了居住便利条件，对购房者具有较强的吸引力。 第三章 市场分析 一、宏观分析 从国内大部分城市住房市场来看，今年的房价依然会延续2006年的增长势头。虽然国家为了控制房价的增长，抑制经济过热，出台了一系列宏观调控政策与调控措施