七天酒店项目开发操作指南.pptVIP

项目操作指南开发部 一：根据《选址要求》进行选点 选址方式 -陌生拜访（走街） 各区域设定每周拜访路线，记录每日拜访情况填写《拜访路线统计表》。 -新闻媒介 -中介公司 -房地产开发商 -拍卖行 -资产处理中心（抵押银行的不良资产） -寻找合作伙伴(旅业管理公司、酒店管理公司等) -其他方式（政府招商办等） 二：了解物业基本情况 建筑面积: 3000-5000平方米、可改造房间数100-150间左右 楼层: 6-10层左右为佳 物业结构: 框架结构、房型为长方型，物业宽度14米左右为佳 物业所属权（业主）: 个人、单位、共用 物业用途: 商业、工业、综合、写字楼、厂房、 土地（房产）性质： 教育、军产、化拨、商业 三：初步与业主沟通 向业主宣传公司品牌及经营理念（向业主递交《公司简介》及宣传单）； 了解业主的合作意向； 合作方式： 1、直营店 ：我方投资，我方经营。 -租赁方式 -买卖方式：购买价格为市场价60%以下。 2、加盟方式：交纳品牌加盟管理费。 3、合资方式：按股份共同投资共同分红。 4、入资管理方式：包底管理,赢利分红。 四：向业主索取物业平面图及房产证 　 -根据建筑平面图初步判断可改建房间数； -根据房产证去房产管理局等相关部门了解物业实际情 况， 例：土地性质、房产用途、抵押情况等； 五：开发人员出工程报告对工程进行初步估算 工程估算方式： -总装修费（包括土建及精装修）：4万元/间客房 -精装修（不包括土建部分）：300元/平方米 -可移动物品：1.25万元/间客房 六：与业主进行初步洽谈租赁方式 -租赁面积： 明确我方可使用需租赁的面积 -租赁价格(含税价)： 30元/平方米/月以下 及 40元/间/天以下 业主提供正式财政发票，承担12%房产租赁税。 -租赁期限： 15-20年（最少12年） -递增方式： 每三年5%比例递增 -装修免租期： 至少100天 -物业瑕疵： 了解物业产权是否清晰，是否有抵押、借贷情况 -押金 原则上无押金，如需要最多押二个月租金总额 七：向业主出《租赁方案》或《合作方案》 八：进行市场调查分析，出市场SWOT分析报告 繁华市中心，大约取1500米,如果交通方便，可以取3公里内；周边有大的工业群或者写字楼，整个范围都列入选择范围。 九：落实工程技术问题 -确认《项目建筑技术资料清单》 十：向董事会递交《项目可行性分析报告》待报批 -《项目可行性分析报告》 -《项目测算表》 -图片 十一：向业主递交我方《租赁合同》谈判合同条款 十二：公司审批合同（见《合同审批流程》） 十三：将物业有关资料交行政部，办理有关营业执照事宜； -房产证及业主证明（业主身份证及营业执照） 十四：签定合同 -以总公司名称签定合同，根据财务需要再更改为单店名称； 十五：将合同移交财务部，并通知财务部付款 十六：将项目交接给工程部，并将项目主要联系人交接相关部门； 十七：项目装修工程结束，公司对项目进行考核评估； 　　考核标准见《考核制度》 *