某房地产项目可行性分析报告.docVIP

保利南宁凤岭项目可行性分析报告 “保利?凤翔花园”项目情况介绍 ?一、项目概况1、项目简况A、基本情况本项目计划共建设十六栋，其中：一期工程包括1A、2B、3B、4B、5A、6C、7D、8D、9E共九栋楼，二期包括10F、11F、12E、13G、14G、15G、16E共七栋楼。小高（11F+1）5栋、中高层（18F+1）11栋。B、开发周期2005年5月开工，2007年元月之前全部竣工并入住。C、开发计划由南向北分两期进行，D、主要经济技术指标总占地面积44279 m2，总用地面积；37618.8 m2，容积率3.12；总建筑面积117371 m2（不含地下建筑和架空部分）。E、户型主力户型为三房，面积在100 m2～130 m2左右，约占60%，其余为两房、四房及楼中楼。 2、项目地理位置本项目位于南宁市凤岭开发区。南面是亿利城、香榭里小区；北面为香格里拉、天赐良园小区，东面为拟建的蓝山上城小区；西边也为新规划开发用地。距竹溪大道约200米，区域内为建筑取土区和填土区，现已完成“三通一平”工作。小区内东面为即将动工的凤翔路（宽20米），北面为规划待建长湖路延长线（宽40米）。 ? ? ? ? 3、项目交通状况项目距民族大道约300米，距金湖广场约1公里，处于南宁市一级轴线的交通枢纽地带，距快速环道竹溪路200米，距高速路收费站约1.5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。本项目用地市政配套设施齐全，水、电、管道燃气、通信线路等比较完善。 二、区域参考项目指标分析1、凤岭楼盘类比分析概述：凤岭作为南宁中央形象区，其区域内住宅楼盘分布最为密集，并多以成片开发为主。楼盘规模较大，配套较为完善，在规划设计上更为人性化，销售价格基本持平，在目标客户群上以高薪阶层为主。区域内楼盘基本处于同质竞争，市场竞争激烈。 楼盘简况?大自然花园?山水美地?新天地?翡翠园?香榭里开发商?南宁大自然花园置业有限公司?荣和集团?南宁市宁汇房地产发展有限公司?中房集团南宁房地产开发公司?广西东方房地产开发有限公司建筑设计?南宁市城乡设计院?美国GENSLER、加拿大ARCOP?南宁市规划设计院?华南理工大学?新加坡DP建筑师事务有限公司占地面积?450亩?650亩（第一期）?300?512亩?198亩总建筑面积?21万平米?43万平米?8.8万平米?47.88万平米?15.96万平米容积率?0.7?1.068?0.44?1.125?1.2建筑密度?19.8%?19%?15%?16.2%?34%绿化率?60%?51%?55%?47.8%?33%房型定位?多层、独立别墅?多层、小高层?联排别墅、独立别墅?多层、小高层、别墅?多层、小高层、单位面积?127-270M2、374-430M2、500 M2?79-206?200-400?100-250 M2、340 M2?80-179户数?1097?1600?220?2166?855销售均价（元/M2）?3600?3500??3450?3300别墅均价（元/M2）?9000??5500?8000?销售进展?85%?98%?90%?60%?91% ? ? 价格对比楼盘价格对比 （元/M2）?????????? 别墅价格对比（元/M2）???? 3600???90003500??80003400?70003300?60003200?50003100???40003000??3000?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ?大自然花园? 山水美地?? 翡翠园??? 香榭里??? 新天地?? 大自然花园?? 翡翠园???? 2、区域楼盘类比分析楼盘简况 ?香格里拉?佳得鑫?水晶城?圣展独立公社?城市杰座?半山丽园开发商?广西聚源房地产公司?南宁佳得鑫房地产公司?南宁长江地产公司?南宁天驰地产公司?广西万通地产公司建筑设计?综合设计院?香港华艺?南宁市规划设计院?设计城乡院?澳大利亚DCM建筑设计事务所占地面积?70亩?35.6亩?7.5亩?5.8亩?143亩总建筑面积?17.24万平米?16.6万平米?3.9万平米?3万平米?9万平米容积率?3.7?7.0?7.76?8.0?南区1.19北区0.96房型定位?小高层、?高层(31)?小高层、高层(29)?高层(26)?多层单位面积?80-120、130-230?80-169?40-80?30-50M2?120-180户数?900?500?400?440?508销售均价（元/M2）?3000?3600?4000?3400?41