鑫鹏大酒店项目投资建议书.doc

目 录 一、城市阅读 5 1、城市概况 5 1.1 地理位置 5 1.2 行政区划与人口 5 1.3 城市交通 5 2、城市经济运行环境 6 2.1 GDP及增长情况 6 2.2 产业结构和增长趋势 6 2.3 居民可支配收入和社会消费品零售总额 7 2.4 固定资产投资 7 3、城市发展定位 8 3.1 城市性质 8 3.2 城市规划发展 8 4、小结 9 二、市场环境调查 10 1、旅游市场 10 1.1 城市旅游规划 10 1.2 旅游产品开发 11 1.3 旅游设施建设 12 1.4 旅游业发展状况 13 2、酒店市场 15 2.1 舟山酒店调查 15 2.2 酒店经营状况调查 16 2.3 酒店消费者构成分析 18 3、会展业市场 19 3.1会展业调查了解 19 三、项目开发分析 20 1、项目概况 20 1.1 地块性质 20 1.2 地块四界 20 1.3 周边环境 20 2、项目SWOT分析 21 2.1 优势（strength） 21 2.2 劣势 (weakness) 21 2.3 威胁点（threat） 22 2.4 机会点 (opportunity) 22 3、项目发展思路 23 四、项目定位分析 24 1、市场定位 24 1.1 功能定位 24 1.2 档次定位 24 2、客群定位 24 2.1 高档酒店消费者特征分析 24 2.2 产权式酒店购买者特征分析 25 五、产权式酒店研究 26 1、产权式酒店的来源 26 2、产权式酒店的类型 26 2.1 时权酒店 26 2.2 退休住宅型 26 2.3 有限自用投资型酒店公寓 26 3、产权式酒店的流行趋势 27 4、产权式酒店的投资利益分析 27 4.1 与证券类比较 28 4.2 投资银行比较分析 28 4.3 与保险类比较 29 4.4 产权酒店与不动产投资比较（住宅、商铺） 29 5. 上海知名五星级酒店参考分析 31 六、项目整体设计方案 33 1、项目概况 33 1.1 项目地块 33 1.2 设计依据 33 1.3 设计理念与宗旨 33 2、总体规划设计 35 2.1 设计思想 35 2.2 道路交通组织 36 2.3 停车设计 36 2.4 环境景观 36 3、建筑设计 37 3.1 建筑设计思想 37 3.2 建筑平面及剖面设计 38 3.3 建筑装饰及材料做法 39 七、项目投资分析 41 1、项目技术经济指标 41 2、项目开发建设与销售实施计划 42 2.1 项目开发建设计划 42 2.2 项目销售进度计划 43 2.3 项目实施进度计划 43 3、项目投资估算 45 3.1 开发成本估算 45 3.2 开发费用估算 50 3.3 开发总投资汇总估算 51 3.4 资金筹措、投资计划及偿还能力 52 4、项目投资收益预测 54 4.1 价格预测 54 4.2 投资收益 56 4.3 销售税金及附加 57 4.4 土地增值税 58 5、项目投资效益分析 59 5.1 投资效益分析表 59 5.2 投资效益评价指标 60 6、 项目敏感性分析 61 6.1 价格单因素变化敏感分析表 62 6.2 投资总成本单因素变化敏感分析表 63 7、项目投资总评 64 鑫鹏国际大酒店可行性研究报告 一、城市阅读 1、城市概况 1.1 地理位置 舟山位于浙江省东部，地处长江口南侧、杭州湾外缘的东海洋面上，背靠上海、杭州、宁波等大中城市群，面向太平洋，踞我国沿海南北航线与长江“黄金水道”交汇的咽喉要道，是长江流域和长江三角洲对外开放的海上门户和通道。 1.2 行政区划与人口 舟山下辖定海、普陀、岱山、嵊泗四个县（区）??面积2.22万平方公里，其中陆地面积1257平方公里，有大小岛屿1390个，人口97.8万。2000年～2010年），市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020年110万人。 1.3 城市交通 舟山境内329新国道、定海港客运码头、普陀山客运中心等相继建成；舟山大陆连岛工程一期工程三座大桥已完成；县（乡）公路和1000人以上岛屿渡口设施大大改善；市内主要大岛到定海的“2小时交通圈”目标基本实现。 新的城市总体规划开始实施，临城新区建设已经启动，环城东路、东山隧道等一些重大市政改建工程竣工使用。 2、城市经济运行环境 2.1 GDP及增长情况 从上表得，舟山市的GDP总值每年都是10%以上的速度在递增，04年比03年的增幅高达17%。 从上面数据显示，我司认为舟山的国民经济处于平稳健康快速发展阶段，全市经济形势看好。 2.2 产业结构和增长趋势 从上表显示， 三产比重从01年的26.1：34.1：39.8到04年的18.0：43.1：38.9，第一产业比重大幅下奖，第二产业比重上升比例最