2010年房地产估价案例与分析常用法律.docVIP

房地产估价案例与分析常用法律 一、城市房屋拆迁估价指导意见 2 二、拆迁其它估价依据 7 三、城市房屋拆迁管理条例 8 四、房地产抵押估价指导意见 13 五、城市房地产抵押管理办法 20 六、中华人民共和国担保法 31 七、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 47 八、最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定 48  关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知 建住房〔2003〕234号?? 各省、自治区、直辖市建设厅(建委)，直辖市房地局、规划局，新疆生产建设兵团建设局： 　　为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价规范》，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》。现将《城市房屋拆迁估价指导意见》印发给你们，请遵照执行。 　　各地在执行中遇到的情况和问题，请及时反馈我部住宅与房地产业司。 建　设　部 ? 二○○三年十二月一日 一、城市房屋拆迁估价指导意见 第一条　为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》，制定本意见。 第二条　城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。 第三条　本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。 　　房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。 第四条　拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。 第五条　拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。 第六条　市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。 　　拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。 　　房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。 第七条　拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。 第八条　受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。 　　估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。 第九条　拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。 第十条　受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。 第十一条　拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。” 　　拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。 　　拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 第十二条　委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途，下同)和面积。 　　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。 　　对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。 　　对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。 第十三条　市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。 第十四条　拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公