房地产交易及置业投资.ppt

第五章 房地产交易及置业投资 学习目标： 掌握房地产交易的含义、房地产转让、房地产抵押和房 屋租赁的概念；掌握房地产置业投资中常用的两种工具即等 额本息还款法和等额本金还款法的计算方法 熟悉房地产交易行为和原则、税收的概念及特征、税收 的种类、房地产交易过程中涉及的主要税收及其计算；熟悉 房地产置业投资的风险类别及其防范措施 了解构成我国房地产管理的基本制度体系、房地产转让 的条件、房地产抵押的一般规定、房屋租赁的条件和一般规 定、商品房预售的内容、了解税收制度及构成要素；了解房 地产置业投资的内容 第一节 房地产交易概述 第二节 房地产交易的税费 第三节 房地产置业投资 第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念及基本制度 二、房地产交易的形式 三、商品房销售  一、房地产交易的概念及基本制度 （一）房地产交易的概念 所谓交易，通常是指买卖的意思。但房地产交易，并非 单指房地产买卖，而是具有与一般商品交易不同的含义。 房地产交易应该指土地出让、房地产转让、抵押、租赁、 典当等房地产市场行为。 （二）房地产交易行为和原则 房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为。 国有建设用地使用权的出让，也是一种民事行为 交易原则：自愿、公平、诚实信用等原则及房地产权利主体一致原则。 （三）房地产管理基本制度 我国《城市房地产管理法》对房地产管理规定了五项 基本制度、五种合同、五种登记备案制度和五种证书，这 些构成我国房地产管理的基本制度体系。 五项重要的基本制度：①国有土地有偿、有限期使用 制度；②房地产价格评估制度；③房地产成交价格申报制 度；④房地产评估人员资格认证制度；⑤土地使用权和房 屋所有权登记发证制度。 五种合同：①土地使用权出让合同；②房地产转让合 同；③商品房预售合同；④房地产抵押合同；⑤房屋租赁 合同。 五种登记备案制度①房地产开发企业及房地产中介服务 机构的设立登记制度；②商品房预售合同登记备案制度；③ 房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度；④房屋 租赁合同登记备案制度；⑤土地使用权、房屋所有权的取得 登记制度。 五种证书：①土地使用权证书；②房屋所有权证书；③ 房地合一的房地产权证书；④房地产估价师资格证书；⑤商 品房预售许可证书。 二、房地产交易的形式 包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 （一）房地产转让 1、房地产转让的概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他 合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要 包括下列行为： (1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权 属发生变更的； (2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合 资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； (3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； (4)以房地产抵债的； (5)法律、法规规定的其他情形。 房地产转让的实质是房地产权属发生转移。 2、房地产转让的分类 根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方 式。 房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其 合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。 房地产赠与是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其 合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何 费用或为此承担任何义务的行为。 房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为。 3、房地产转让的条件 房地产转让最主要的特征是发生权属变化。下列房地产不得转让： (1)达不到转让条件的房地产（开发房地产）不得转让。 (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。 (3)依法收回土地使用权的。 (4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 (5)权属有争议的。 (6)未依法登记领取权属证书的。 (7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。 4、房地产转让的程序 房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后，方可成交。 (1)房地产转让当事人签订书面转让合同； (2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； (3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在