房地产经纪行业管理.ppt

第二章房地产经纪行业管理 学习目标 1．掌握房地产经纪行业管理的涵义和作用。 2．理解房地产经纪行业管理的基本模式以及选择。 3．掌握房地产经纪行业管理的内容。 4．了解房地产经纪行业协会的职责及运作。 第一节 房地产经纪行业管理的涵义、作用与依据 一、房地产经纪行业管理的涵义 房地产经纪行业管理是指由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理，其目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人(如房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪活动服务对象)之间的关系。 二、房地产经纪行业管理的作用 首先，房地产经纪行业管理是社会事务管理的一个组成部分，因此它的基本作用就是维护社会整体利益，即通过管理使房地产经纪活动能符合社会整体规范，并能最大限度地增进社会福利。 其次，房地产经纪行业管理作为一种行业管理，可以协调行业内部各类主体之间以及行业与社会其他主体之间的关系，促进行业整体的高效运作和持续发展，维护和提高行业的整体利益。 三、房地产经纪行业管理的依据 （一）全国性的法律法规和行业规则 1．《中华人民共和国城市房地产管理法》（国家法律，1995年1月1日实施）； 2．《城市房地产中介服务管理规定》（建设部法规，1996年2月1日实施）； 3．《经纪人管理办法》（国家工商局法规，1995年10月26日实施）； 4．《中国房地产经纪执业规则》（中国房地产估价师与房地产经纪人学会制订，2007年1月1日实施）。 （二）地方性法规和行业规范 各地方及各大中城市都制订有当地房地产经纪行业管理方面的法规和行业规范，如： 1．《广州市房地产中介服务管理条例》（广州市人大颁布，2003年1月1日实施）； 2．《深圳市房地产经纪行业从业规范》（深圳市房地产经纪行业协会制订，2008年1月16日实施） 第二节 房地产经纪行业管理的基本模式与选择 一、房地产经纪行业管理的基本模式 　　所谓管理模式即由管理主体、管理手段和机制所组成的动态系统，不同管理模式之间在系统组成要素（如管理主体、管理手段）、系统结构、运作流程上存在着差异。房地产经纪行业管理主要有以下三种基本模式： （一）行政主管模式 在这种模式下，政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理手段以行政手段为主，如进行执业资格认证、登记备案与年检、制定收费标准和示范合同、行政监督等。 　　中国香港地区的地产代理监管局是专门管理房地产经纪行业的政府机构，主要负责颁发牌照和行政管理工作。它是根据《地产代理条例》成立的一个财政独立的法定机构，其使命是提高地产代理业的服务水准，加强对消费者权益的保护，并鼓励公开、公正、诚实的物业交易。 我国的主要城市中很多都是这种完全的政府主导模式，例如广州市。 （二）行业自治模式 这种模式中房地产经纪行业的直接管理主体是房地产经纪行业协会。行业协会不仅实施自律性管理职能，还受政府职能部门甚至立法机构的委托，行使对房地产经纪业的行政管理职能。在这种模式下，管理手段相对较为丰富，法律、行政、经济和自律等手段都有所运用。目前中国台湾地区就是采取这种模式。 　　中国台湾地区房地产经纪业的“同业公会”受政府行政主管部门委托，直接从事房地产经纪业的各项具体事务管理，而主管部门只是对其实行指导和间接管理。 （三）行政与行业自律并行管理模式 在这种模式中，政府行政主管部门和房地产经纪行业协会都是强有力的管理主体，但两者管理职能有所分工。美国房地产经纪业的行业管理即是这种模式。 美国各州政府多数都设有专门机构对房地产经纪行业进行管理，主要职责是制定有关管理规则、管理房地产经纪机构的设立、房地产经纪人与销售员执业资格牌照发放、审定执业资格考试及教育训练的内容、审批从事执业课程教育的学校的资格、处理房地产交易客户的投诉等。各州政府还设有调查机构和专门的监察机构负责调查和处理违规执业案例。 二、房地产经纪行业管理模式的选择 我国的房地产经纪行业管理模式，现阶段宜采取行政与行业自律并行的新型管理模式，通过今后相当长一个时期的实践，争取在条件具备时向行业自治模式过渡。 在这种模式中，政府行政管理部门、房地产经纪行业协会、房地产经纪从业人员和房地产经纪机构这几方面都具有可操作性。因此，在规范化管理我国房地产经纪业的问题上，就可以按照政府监管、行业协会自律管理、从业人员和经纪机构自我约束相结合的模式来进行。 第三节 房地产经纪行业管理的主要内容 我国内地现行房地产经纪行业管理的主要内容包括以下几方面： 一、房地产经纪行业年检与验证管理 房地产经纪主管部门（一般是房地产行政管理部门）会同工商行政主管部门定期对房地产经纪机构及经纪人员进行年检和验证工作。概括地说，年检与验