房地产经纪业务之二代理业务的获得.ppt

第六章房地产经纪业务之二代理业务的获得 学习目标 1．掌握房地产代理的概念、特点和类型。 2．理解房地产代理业务的操作流程。 3．理解房地产代理合同的含义、特征和权利义务。 4．了解房地产代理合同的主要条款、注意事项。 第一节 房地产代理的概念、特点和类型 一、房地产代理的概念 （一）代理的涵义 根据《民法通则》规定：“代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任。”代理关系的主体包括：代理人（即受托方）、被代理人（即委托方）、第三方（相对人）。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义与第三方处理委托事务，从而使被代理人和第三方之间产生法律关系，而代理行为所产生的权利和义务直接归被代理人所有。由此看来，代理关系包括：代理人与被代理人的代理权关系、代理人与第三方的代理行为关系、被代理人与第三方的法律后果关系。在代理行为实施过程中，被代理人与第三方不直接面对，直接与第三方见面的代理人是以被代理人的名义出现的。 （二）房地产代理的涵义 房地产代理是指房地产经纪机构作为房地产代理人在代理合同授权范围内，以委托人名义与第三方进行房地产交易，并由委托人直接承担相应法律责任，通过提供服务实现交易目的，并收取委托人佣金的行为。 房地产代理是房地产经纪业务的主要形式之一。在房地产代理行为发生过程中，代理人只提供代理服务。在代理合同授权范围内，代理人不需要提供产品和资金，也不需要承担代理行为的法律后果，如果代理人越权或超范围代理给第三方造成损失的，第三方只能向委托人提出赔偿，然后委托人再根据代理合同的赔偿条款向代理人索赔。 二、房地产代理的特点 房地产代理除具有一般商业代理的共同点之外，也具有自身的一些特点。 （一）房地产代理人以委托人的名义进行代理行为 （二）房地产代理人必须在代理权限范围内实施代理行为 （三）房地产代理人的代理行为后果由委托人负责 （四）房地产代理人具有独立行为的权利 （五）房地产代理是以产品为中心的代理 （六）房地产代理是有佣金标准的代理 三、房地产代理业务的类型 根据服务对象的不同，房地产代理业务可分为卖方代理和买方代理两大类。服务对象为房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主的代理行为称为卖方代理。而服务对象是需要购买或承租房屋的机构或个人的代理行为称为买方代理。 （一）房地产卖方代理业务 房地产卖方代理是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出租、出售房地产的经纪行为。房地产卖方代理的委托人是房地产开发商、存量房的所有者或是出租房屋的业主。 目前，在我国房地产经纪业中，卖方代理是最主要的代理业务。房地产卖方代理业务按委托人的不同可以分为以下三类： 1．商品房销售代理 它是指房地产经纪机构接受房地产开发商的委托，按委托人与经纪机构事先约定的要求进行商品房销售并收取佣金的行为。房地产经纪机构必须经开发商委托，在委托范围内（如价格浮动幅度、房屋交付使用日期等）替开发商行使销售权。 目前的商品房销售代理又主要有独家代理、共同代理、参与代理三种形式。独家代理是指房地产开发商或房地产所有权人，将房屋的出售权单独委托给一家具有房地产经纪资格的机构代理。共同代理是指房地产开发企业或房地产所有权人将房屋出售权同时委托数家具有房地产经纪资格的机构，按谁先代理成功、谁享有佣金，谁代理成功量多、谁多得收益的一种代理方式。参与代理是指房地产经纪机构参与已获授权独家或共同代理的房地产经纪机构的代理业务，代理成功后，由独家代理公司或共同代理公司按参与代理协议分配佣金的行为。 2．房屋出租代理 它是指房地产经纪机构为房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取佣金的行为。房屋出租代理按房屋存在形式可分为现房出租代理、在建商品房预租代理、商品房先租后售代理等。 3．二手房出售代理 它是指房地产经纪机构受存量房屋所有权人委托，将其依法拥有的住房进行出售并收取佣金的行为。现实经纪活动中常称之为二手房卖出代理。在存量房出售代理业务中，房屋置换的代理成为一种比较常见的房地产代理方式。 （二）房地产买方代理业务 房地产买方代理是指房地产经纪机构受委托人的委托，以委托人的名义承租、购买房地产的经纪行为。房地产买方代理的委托人为需要购买或承租房屋的机构或个人，即购房者或承租者。 由于受消费者习惯、交易成本等因素的影响，目前我国房地产买方代理业务的发展还不是很成熟，这方面的业务主要集中在境外公司和个人在中国境内承租房屋的代理上。从业务总量来看，房地产买方代理业务远远少于卖方代理业务。 第二节 房地产代理业务的操作流程 目前我国新建商品房市场的经纪业务基本采用代理方式，而二手房市场上的经纪业务以居间方式为主。以下以最常见的新建商