房地产开发投资财务分析.ppt

第八章 房地产开发投资财务分析 学习目标： 掌握房地产开发投资分析的内容、步骤及常用方法，编 制财务评价基本报表，反映项目盈利能力、清债能力的各项 指标，初步判断房地产项目投资的可行性。 熟悉比较分析法，基本报表，静态投资回收期，动态投 资回收期，房地产项目辅助报表。 了解房地产开发投资财务分析的作用、成本费用估算 表，贷款还本付息表，比率分析法，因素替换法。 第一节 财务分析概述 第二节 房地产开发投资财务报表分析 第三节 房地产投资项目财务分析与评价 第一节 财务分析概述 一、财务分析的含义 二、房地产开发投资财务分析的作用 三、房地产开发投资财务分析的内容和步骤 四、房地产投资财务分析过程中常用的方法 一、财务分析的含义 又称财务评价，是依据现行国家财税制度和价格体 系，对财务收益与成本费用进行计算、预测，编制财务报 表，计算评价指标，进行财务盈利能力分析、偿债能力分 析，财务生存能力分析，通过比较、判断、分析等技术方 法，揭示其经营状况及变化规律，据以判别项目的财务可 行性，以便于项目投资决策的分析方法。 房地产开发投资财务分析，是从房地产开发投资企业 的角度进行的经济评价，是在房地产市场调查与预测，项 目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等 基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算 财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力 和资金平衡情况进行分析，据此分析和判断投资项目在财 务上的可行性。 二、房地产开发投资财务分析的作用 房地产开发投资财务分析是房地产投资分析的核心内 容，其作用可归纳为如下三个方面： （一）是项目投资决策的重要依据 （二）项目或方案比选中起重要作用 （三）是金融机构审核开发贷款的重要依据 三、房地产开发投资财务分析的内容和步骤 （一）财务分析的内容 主要内容包括三个方面： 1、收益分析。通过估算开发项目收入和成本费用的有关 基础数据，包括销售收入、开发成本费用的估算，编制财务 现金流量表和损益表，运用财务分析指标，分析判断项目投 资盈利能力，得出投资合理的经济效益。 2、风险分析。通过分析项目的资产负债及资金来源与运 用状况，判断项目的财务风险和经营风险。 3、资金流动性分析。通过分析项目的资金和资金结构状 况，判断项目资金的充裕程度、资金结构的合理性。 （二）财务分析的步骤 房地产开发投资财务分析的步骤见图8-1，详细如下： 1、分析、估算开发项目投资基础数据 对包括项目总投资、资金筹措方案、成本费用、租售收入 与税金及其他与项目有关的投资基础数据进行分析、估算。 2、编制财务评价报表 财务报表分为基本报表和辅助报表两部分， 3、计算评价指标 包括反映项目盈利能力的指标和反映项目清偿能力的指 标，有静态指标和动态指标。 4、分析财务效益指标 应合理选择评价参数 5、得出评价结果 将最终计算出来的有关指标与基准指标进行对比分析， 从财务角度提出开发投资项目的可行与否的结论。 四、房地产投资财务分析过程中常用的方法 1、比较分析法 它是指通过指标间的对比，从数量上来确定指标差异的一种分析方法，通常有三种比较形式。 （1）分析实现目标的程度，即通过实际指标与计划指标、计划指标与定额指标的对比，计划指标与先进指标的比较等来分析实现目标的程度。 （2）分析经济活动的发展状况，即通过指标间的纵向比较，来分析项目的经济指标发展趋势。 （3）分析经济活动的实际水平，即用项目实际经济指标与国际先进水平、国内同业先进水平、当地先进水平、平均水平相比较，来分析项目相对实际水平，揭示存在的差距。 2、比率分析法 是指通过计算指标的比值和观察其变化趋势，来揭示项 目投资效益的方法，在投资项目中一般要计算三个方面的比 率：流动性比率、效能性比率、盈利性比率。 根据分析的不同内容和要求，比率分析法又可分为三类： （1）相关比率分析法，例如项目利润与成本相比，求出成 本利润率；项目的负债与资本对比来求出资产负债率等。 （2）趋势比率分析法，即用不同时期的同类指标进行对比 来求其比率。它是研究经济指标变化趋势和发展规律的一种 分析方法。 （3）结构比率分析法，是指某一经济指标占总体指标的比 率。通过结构比率分析，可以考核经济现象的构成及其变 化，以研究项目经济运行的规律。 3、因素替换法 这是一种用于测定由多种相关联的因素构成的经济指标 中，各组成因素的变动对指标差异总额的影