房地产税费缴纳.ppt

第十一章房地产税费缴纳 学习目标 1．了解税收的含义、特征及构成要素。 2．掌握我国现行房地产税收中的契税、印花税、营业税、土地增值税等。 3．理解房地产交易中的行政事业收费。 4．掌握房地产交易相关税费计算。 第一节 房地产税收概述 一、税收的含义、功能及特征 税收是国家政权为了行使其职能，保证国家机构的正常运转，通过法律规定的标准，强制地、无偿地取得财政收入的一种形式，是国家参与社会产品和国民收人分配和再分配的重要手段，也是国家管理经济的一个重要调节杠杆。国家为了保证其社会管理职能的行使和国家机器正常运转，需要具备一定的物质基础，但国家本身并不直接制造财富，只能以税收的形式参与产品分配，取得物质财富，用于行使政府职能。在市场经济中，政府的职能通过财政支出体现出来，而政府收税则是政府履行职能的财力来源之一。 在市场经济条件下，税收的主要功能有： 第一，具有组织财政收人的功能。税收是财政收入形成的主要方式，为了满足国家及地方经费开支的需要，税收为各个时期各个政府所重视。 第二，具有调节国民收人分配的功能。税收来源于国民收人，是对国民收入初次分配结果的再分配，对国民收人分配具有调节作用。 第三，具有调节经济运行的功能。税收作用于价格、利润、地租、工资、利息等国民收入初次分配的经济要素，可以直接影响这些经济变量的变化，从而影响经济运行过程，因此，税收成为政府干预、调节经济的重要杠杆。 税收具有强制性、无偿性和固定性特征。强制性是指国家通过法律、法规等形式对税收加以规定，并依法强制征收。无偿性是指征税后，税款成为财政收入，不再归还纳税人，也不支付任何报酬。固定性是指课税额度、标准，一经批准不得随意改变。 二、税收的征管 （一）依法开展纳税工作 （二）依法缴税 （三）开展税法宣传 （四）税务机关的保密义务 （五）纳税人的权利 三、房地产税收的构成要素 房地产税收是由许多税种组成的一个税收体系，掌握房地产税收必须理解房地产税收体系的每一个税种，而掌握每一税种，必须掌握税收的构成要素。 （一）纳税人 纳税人又称纳税主体，是指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。纳税人可以是自然人，也可以是法人。房地产税收的纳税人一般是房地产的开发者、拥有者、交易者。 （二）课税对象 课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，是征税的根据。即对什么事物征税，是一种税区别于另一种税的主要标志。课税对象主要包括所得、商品、财产三大类，由此可将税收分成所得税、商品税、财产税。同时根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。 （三）课税基础 课税基础简称税基，是课税的依据，是准确确定征税额度的计算基础。课税基础有两层涵义：税基的质，即课税的具体对象，有实物量和价值量两类；税基的量，即课税对象中，有多少可以作为计算应课税的基数。如有的税是按照房地产物理量的大小计算的，这种税收称为从量征收的房地产税，耕地占用税是以土地面积作为计税基础的，不管土地的质量好坏，相同面积的土地缴纳相同的税款；有的是从价征收的，即以房地产价值大小为课税标准，如房产税等。 （四）税率 税率是指国家征税的比率，它是税额与课税对象的比值。税率是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担。按照税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、定额税率和累进税率三类。比例税率是对同一课税对象，不论其数额的大小，统一按固定的比例征税。定额税率也称固定税额，它是按课税对象的一定计量单位直接限定一个固定的税额，而不规定征收比例。累进税率是按课税对象数额的大小，划分若干等级，每一等级由低到高规定相应的税率，课税对象数额越大税率越高。累进税率分为金额累进税率和超额累进税率。 （五）附加、加成、减免 附加、加成、减免是对税收的一种调节措施。税收制度具有法定性和普遍性，不分区别地统一执行一项税收，必然会违背征税初衷，因此需要区别对待，进行适度调节。调节的措施通常以附加、加成、减免的方式被设计在税收制度中。附加是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。加成，常常对特定纳税人加成征税，一般在收益课税中采用。减免税是国家根据一定时期的政治、经济、社会政策的要求而对特定的经营活动或某些特定的纳税人给予的优惠。附加、加成、减免使税收法律制度能够因地制宜，使严肃性与灵活性密切结合，更好地发挥税收的调节作用。 （六）违章处理 纳税人的违章处理行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取批判教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等不同方式处理。 第二节 我国现行的房地产税收 中国现行房地产税有契税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税。其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、营业税、