2012年银川海亮项目战略及整体定位报告.ppt

借势而为、步步为营 ——开启银川都市自然主义时代 谨呈：宁夏海亮房地产有限公司 项目第一阶段之整体定位与开发模式报告结构梳理 区域中心城市/建成区边缘/具有强势资源条件的/大规模综合开发项目 实现项目价值最大化和企业品牌的提升 不同的企业，对同一命题会有不同的解 海亮集团：辉煌的成就，坚实的基础 地产之于海亮：气势雄浑，打造标杆 结合项目属性、开发商的资金条件和项目目标，前期达成共识以“平开高走”的方式保证项目的可持续开发 作为小城大盘，项目要实现可持续运营，打造成为市场的标杆项目，就意味着要基于市场而跳出市场，寻找一种全新的开发模式 通过对台湾林口新城开发的案例研究我们将新城开发理念总结为四个关键点——便捷、复合、生态、生长 项目开发理念——新城开发 在新城开发理念的指导原则下，通过本体与市场的比对，我们可以发现本项目的问题 区域潜在价值之一：城市规划利好“北拓”规划使本项目站位于城市重点发展方向上，是兴庆区向北发展的自然外溢区域，未来具备承接城市高端居住功能的主要区域 银川城市规划方向：南进、北拓、西优、东控，北拓规划使项目站在城市未来重点发展带上，未来随着规划利好的逐步释放，区域发展势头良好，具备承接市区及外地客户的潜力。 随着老城区的逐渐饱和，土地供应的逐渐稀缺，城市的发展开始逐步外溢成为必然，现阶段正处在城市中心逐步外扩的过渡阶段，居住功能向外转移。 本项目区域是兴庆区北向发展的自然外溢区，北侧区域开始逐步成熟。未来兴庆区建设将集中在北部。项目位于北塔湖、唐徕渠绿化带上，同时位于兴庆区发展中轴民族路上，是兴庆区北向发展的必然方向。 区域潜在价值之二：滨水资源利好湖城发展阶段下客户对水资源价值的认可度高，项目先天具备资源优势，未来遵循资源差异化路线，形成以自然资源为主的向心力 银川房地产市场发展到湖城的阶段，客户对于水资源的价值十分认可。项目三面环水，南观超大景观水面——北塔湖。形成对周边客户的强烈吸引。 北塔湖公园未来规划更提升区域资源价值：总规划320公顷的北塔生态居住区，为城市内最大的生态湿地公园，必将提升区域整体价值。公园建成后将成为城市历史文化的集中展示区。 项目遵循资源差异化路线：形成以自然资源为主的向心力。 区域潜在价值之三：居住价值认知利好北塔湖区域目前已经形成高端价值认知，未来区域将形成银川中央高端居住区 千余亩湿地水面、千年宝塔的历史价值与城市价值的交汇，共同造就了北塔环湖居住区的高价值，成为区域高溢价平台。 平台之上各项目凭借与资源的关系以及产品力打造等方面发力，实现不同的溢价空间，其中观湖壹号凭借领先的产品力与营销力实现了区域最高价。 早期海宝小区，锦泰花园等项目的入住，带动居住氛围逐渐形成，未来随着京能、民生的进驻，北塔湖区域将进入大规模开发阶段。待本项目入市时，区域居住价值已经成熟。 区域价值的战略解决方案——借势而为，与现有高尚住区融为一体，叫响区域的同时标定项目价值，形成以自然资源为主的向心力 借势而为，站稳平台 借势而不是重塑区域价值。将本区域价值与北塔湖捆绑，延续北塔湖区域的高端意向，承接高端价值认知，以环湖、中央居住区的姿态出现。 叫响区域，标定价值 以叫响区域价值的方式标定项目价值，形成以自然资源为主的向心力 项目发展战略—— 银川城市房地产进入高速发展阶段，随外脑的进驻，项目开发水平快速提升，带动项目的营销展示水平发展到新台阶 市场现状由制造产品向提交服务过渡阶段，展示体验作为房地产的最高阶段是我们项目的主题机会 从配套及产品层面将“体验”进行到底 从银川市场发展阶段、客户认知及项目自身资源条件分析可以看出，项目具备了城市和自然双重属性特征，未来具备打造成为城市自然主义中心的潜力 本项目整体定位 银川自然都市生活体验区 关键点： 融合自然的都市配套体系的打造： 配套体系的打造上除了关注城市与社区配套的多元复合，还需要结合自然生态资源和都市生活配套，体现自然和都市的融合 配套设施的打造将“体验”贯穿： 社区配套设施的打造上始终将体验的理念贯穿，强调设施的体验性和居民的可参与性，打造体验性社区 都市自然带、都市生活带、都市后花园三条配套体系带的打造： 北侧沿唐涞渠距离城市较远，可结合市政绿化带打造都市自然带，突出自然资源价值；地块内部沿主路都市意向较浓，建议依据项目的开发进程设置满足社区生活需要的都市配套设施，打造都市生活带；南侧沿艾依河自然资源景观价值最高，建议结合水系打造都市自然带，充分利用资源景观价值，加强展示效果 关键点： 绿化率、水化率社区的打造 项目通过高绿化率打造自然生态价值的平台，通过绿轴、绿意的设计实现高绿化，开启全亲水生活时代，对水资源进行充分的利用，通过规划手段将建筑和水浸距离接触，体现建筑与水的互动 节能体系的打造 社区通过