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万科金色招商策略 整体招商原则 本项目招商的具体实施基本原则 项目招商策略原则1 项目招商策略原则2 本项目的主要招商策略 项目招商策略实施的步骤1 项目招商策略实施的步骤2 项目的经营规划原则 项目招商优惠措施 招商目标划分 招商中存在的主要问题及规避方法 招商流程 本项目招商的初步工作计划 我们的团队 我们的合作伙伴——服装饰品 我们的合作伙伴——美容美发 我们的合作伙伴——婴童用品 我们的合作伙伴——便民设施 bacic 策风行 1swot 房地产资源整合论坛 * 策风行 房地产资源整合论坛 本项目的招商原则的确定主要是考虑到以下条件的要求 项目自身市场定位及经营定位的要求； 项目销售推广的策略及可能的市场态势； 项目自身品牌建设的要求； 项目所在区域现有商业布局、商业业态等现状要求； 关于商源的选择原则 由于本项目的商源是形成本项目经营特色，保障项目投资者投资回报的最直接因素，故此在商源的选择上要考虑到项目定位的要求和对项目销售的促进，对投资者投资信心的支持，为了达到以上目的，在此提出以下选择原则： 1.商源的选择要注重品牌化和行业代表性，品牌要以地区知名品牌为主；主题要以格调化，现代化的品牌店为主； 2.商源的选择要以时尚前沿的购物类商家和自身具有一定特色的餐饮类商家为主，而其它服务性质的项目商家为辅； 3.在商家的选择上要以本地有一定知名度的商家为主，也可考虑部份新进品牌。 本项目由于自身销售要求的一些特殊性，以及项目自身定位的具体要求，使得项目在招商过程中要遵循一些自身所必要的原则。 品牌导入和品牌带动的原则 在项目招商过程中一定要引入在行业内具有一定影响力，能够提升本项目经营档次的品牌经营者，提升项目的投资价值和经营价值。在此基础上利用品牌经营商的影响力来进行进一步的招商，这样可以增强招商的有效性，扩大招商的影响力，对于项目的销售以及招商的持续开展都有极大的促进作用。 招商与销售互动的原则 在招商的过程中要与销售紧密配合，招商在销售各阶段利用不同的招商方向和力度来配合销售；同时又要利用销售的势头来促进招商的持续进行。利用这种互动的关系来实现招商与销售的全面推进。 招商的进度要适中 在整个招商过程中招商介入的时机要得当，整个招商的进程要适中。招商的筹备和意向性商家的接洽应该在销售正式开始前就逐步展开，但主要限于品牌主力店或旗舰店的引入，在项目销售前期招商主要以人员外出与较有影响力的代表性商家接洽，在招商进度上较缓，在项目旺销期及持续期则主要依靠现场的自发性的招商为主，由客户自行上门咨询；这样控制进度的目的在于利用招商与销售互动的关系有效地推动招商的进行，同时也可以使招商资金的使用更为有效。 招商中要采用普遍撒网，重点突破的原则 在招商过程中由于项目所在区域商圈不是成熟的城市最中心商圈，故此对大多数商家而言均存在着一定的风险，因此谈判成功的几率相对较小，根据这一实际情况，本项目在招商期中应当通过直邮、广告宣传等形式广泛地宣传项目的招商信息，而在实际人员招商中则应从各类商源中选取有代表性、可能性较强的商家进行重点谈判和突破。 招商应采用“先易后难”的原则 正是因为项目存在着以上的特征，故此为了保障招商的顺利进行，也为了使招商对销售有促进作用，在招商前期应选择要求不高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他们来进行宣传，一方面加强投资者的投资信心，另一方面对招商起到一定的促进作用,对同行业实行保护政策，保证其经营工作顺利开展。 在招商过程中要采用政策不均衡的原则 为了吸引有一定实力的商家入驻，在项目的优惠政策上应有一定的偏向性，应对有较强品牌的商家提供更多、更广泛的优惠，而对一般的商家则提供较少的优惠，这样一方面可以使品牌的商家感觉到享受到了更多的优惠，从而更有吸引力；另一方面也可以降低由于优惠过多而减少项目自身的利润值。同时政策不均衡的原则也可以很好地被销售宣传用来作为有效地促销策略之一。 项目招商策略原则3 以上在招商过程中各个环节应遵循的原则在实际运作过程中应根据实际的情况进行调整和完善，其根本目的在于保证招商工作的顺利开展，招商策略的有效实施，最终达到预期的招商目的。 本项目招商是在项目具有明确定位的基础上进行的，其目标商源也具有一定的目标性，故此在总体的招商过程中要明确针对目标商源的经营特点，经营要求，经营预期结合项目自身特性制定也具有针对性的招商策略。 通过分析，我们提出了以下招商策略： 明确项目的市场经营主题定位后，通过现场包装、资料介绍、广告宣传、经营分析等多种形式来强化项目的经营卖点，然后制定出一系列的针对不同层次经营者的优惠措施，利用经营卖点和优惠措施配合项目周边未来的发展趋势