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* 頁眉 * 2007年上半年珠海商品房施工面积为666.98万平方米，同比上升25.5%；竣工面积123.13万平方米，同比上升20.2%。 从各物业类型来看，住宅、办公楼的施工面积均有所增长，其中施工面积中的办公楼增幅最大，为89.6%。商业营业用房无论是施工面积还是竣工面积都有所下降。其中竣工面积中商业营业用房下降幅度最大，下降60.7个百分点。 虽然近期内商品房尤其是住宅市场供给较温和，但未来住宅市场潜力供给较大，市场面临消化风险。 * 頁眉 * 近年来随着外来投资客户的大幅增加，拉高珠海的需求。及珠海人口数量不断增长，外来人口不断增多，包括大学园区毕业生、白领阶层以及工业园区务工人员等，珠海房产市场仍呈现较强劲刚性的需求，空置面积大幅减少。根据珠海市统计局数据显示，全市上半年商品房空置总量为48.96万平方米，同比下降30.2％。 * * * * -*- 推货量原则 积累认筹客户400-600名 开盘200套可售单位全部推出，采用抽签形式开盘 积累认筹客户300名(应急处理) 开盘200套可售单位全部推出，采用先到先得形式开盘 积累认筹客户200名(应急处理) 则开盘推出其中一栋，达到热销效果后再加推另外一栋 以客户落筹数量作为判断依据 -*- 1、2栋营销部署 货量分析 认筹 开盘 -*- 认筹形式 收筹安排 认筹目标：认筹客户达到600名 认筹金：5000元/套 4月5日—5月9日，接受客户认购登记； 客户开售当天享有额外95折优惠，一个身份证只可登记一个优惠权凭证，但不限购买数量，优惠凭证不可转名； 说明：由于项目整体策略为开盘热销，因此建议给予较大的优惠： 1、开盘成功认购可享受抵扣20000元现金优惠； 2、公布价格区间。 为减少虚筹便于统计客户实际需求套数，因此规定一个身份证只可登记一个诚意金。 公开发售形式视乎认购登记数量： 说明 ：至4月31日认购数量多于400-600个，5月3日进行抽签确定选房顺序； 至4月31日认购数量少于400个，公开发售采用先到先得形式。 至4月31日认购数量少于200个，公开发售采用推出其中一栋，达到热销效果后再加推另外一栋。 价格表公示 说明：5月3日公示价格表，在公开发售筛选有效客户。 -*- 认筹流程 客户接待 客户洽谈 缴纳诚意金 填写认筹单 送客 销售员按照客户接待流程，接待、讲解项目及认筹情况，帮助客户挑选意向单位 销售员引导客户至洽谈桌，根据客户挑选意向单位，按照公布口头价格大致计算客户优惠额度，引导客户缴纳诚意金 销售员引领客户至财务区缴纳诚意金、财务收款并开具收款收据 销售员凭收款收据到现场主管处领取认筹单，引领客户填写认筹单 销售员礼送客户，完成认筹工作，进行下一个客户认筹 -*- 预售证在4月1日前的领取 样板间动工、竣工时间 园林示范区动工、竣工时间 外展点4月1日前的投入使用 房展会筹备 ······ 认筹紧急工作清单 -*- 开盘价格分析 2008年1月斗门市场情况 价格、成交量、成交额全线萎缩，形势严峻 市场瞬息万变，我们也需要不断改变 价格是目标，更是策略 指 标 名 称 一手房 二手房 交易均价 预购 交易面积 预购 交易金额 预购 交易均价 交易面积 金额 元/m2 元/m2 平方米 平方米 万元 万元 元/m2 平方米 万元 1月 2563 3010 9329 5226 2391 1573 1501 1799 270 07年12月 3064 3183 101552 82907 31116 26387 1662 8201 1363 增长（%） -16.35 -5.43 -90.81 -93.7 -92.32 -94.04 -9.7 -78.06 -80.19 -*- 开盘价格分析 价格参照系：客户预期、市场参考 价格是目标，更是策略 -*- 开盘价格 价格参照系：斗门市场、客户预期、在售楼盘参考 价格是目标，更是策略 整体市场情况 预购均价在 3010元/平方米 客户预期 92%比例客户只接受4000以下均价 周边在售楼盘价格参考4300元/平方米 开盘均价在4000元/平方米比较合理 -*- 售楼部布置 外部 停车指引保安专门服务 1、销售中心主入口外所有花圃边缘设置杆旗 2、小区主入口处的树木用金波布进行包装 3、销售中心外围绿化包装 -*- 售楼部布置 内部 1、销售中心背景墙LOGO包装 2、销售中心